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Loyer – Renouvellement au 1er octobre 2022 – Valeur locative (oui) – Minoration clauses exorbitantes du droit commun (oui)
Jugement du juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris, 5 mai 2026, RG 23/16225 Jugement du Juge des Loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris, 5 mai 2026, Aff. SARL Are Optic c./ SCI [G], RG 23/16225
“Tout d’abord, il convient de rappeler que dans le cadre des prix couramment pratiqués voisinages (sic), il est d’usage de prendre des références qui se situent dans une zone de chalandise aux alentours de 400 mètres des locaux loués, telles que cela a été fait par l’expert judiciaire, et non de 100 à 200 mètres comme l’affirme la SCI [G].
En outre, le loyer renouvelé ne saurait être fixé sur la seule base du rapport d’expertise amiable établi par M. [S] à la demande de la SARL Are Optic dès lors que l’expert amiable a pris en compte une date de renouvellement en mai 2022, soit antérieurement au renouvellement effectif du bail à effet au 1er octobre 2022 et que le rapport amiable ne présente pas toutes les garanties d’objectivité, d’impartialité et de contradictoire attachées à une expertise judiciaire. La SARL Are Optic ne verse aucun élément objectif aux débats venant corroborer les conclusions du rapport d’expertise amiable qu’elle produit.
[…]
Au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment de la destination, de l’emplacement dans un quartier animé et commercialement dense, et des caractéristiques des locaux (linéaire de façade, bonne visibilité) et des références précitées, le prix unitaire de 850 euros/m²B proposé par l’expert judiciaire sera retenu.
[…]
Sur les correctifs
L’expert judiciaire propose un abattement pour la mise à la charge du preneur de la taxe foncière au réel (hors TMO) à hauteur de 380 euros, sur la base de l’avis d’imposition de 2022 après application de la quote-part afférente aux locaux loués. Ce point n’est pas discuté par les parties.
Au regard de ce qui précède, il convient de valider cette minoration.
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En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu un abattement forfaitaire pour la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et de la vétusté à hauteur de 2 %, lequel n’est pas contesté par les parties.
En conséquence, il y a lieu de valider l’appréciation expertale sur ce point en retenant un abattement de 2 % au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et de la vétusté”.