Loyer renouvellement – Indemnité d’éviction – Activité de peinture et décoration – Valeur du droit au bail (oui) – Perte partielle de clientèle (non) – Indemnités accessoires (oui) – Indemnité d’occupation (oui)

“En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 15 décembre 2023, l’expert judiciaire relève que le bailleur ne propose pas de local de remplacement. Pour la réalisation de ses décors peints, la locataire a besoin d’un atelier disposant de grand volume et d’un large éclairement naturel. Les locaux précédemment décrits de la [adresse 5] sont certes anciens et de confort limité (chauffage individuel, pas d’ascenseur ou monte-charge) mais ils répondent aux exigences de l’activité artistique concernée (en termes de hauteur et de clarté naturelle) qui s’exerce sur des œuvres généralement de grand format. Par ailleurs, malgré leur ancienneté, ces locaux ont du charme, sont bien situés et bien adaptés pour le type d’activité exercée, au sein d’un bâtiment artisanal qui a toujours été la vocation des lieux, et profitent de la synergie avec des activités de même type. Précédemment, nous avons constaté que les derniers chiffres d’affaires proviennent pratiquement :

- pour 2/3 d’institutionnels ;

- et le 1/3 restant de particuliers.

La clientèle d’institutionnels ne sera probablement pas perdue. En revanche, une partie de la clientèle privée risque de ne pas se déplacer dans un arrondissement ou banlieue périphérique.

Une chose est de se déplacer dans l’environnement immédiat de la [localité 4], ou dans un autre arrondissement central de la capitale, offrant la commodité des transports et un environnement porteur à l’activité exercée.

Une autre est de se déplacer en périphérie au risque d’un quartier moins attractif et sans synergie avec d’autres artisans d’art.

Nous pensons donc que l’activité est transférable, mais avec un risque de perte partielle de clientèle, ce caractère transférable n’étant pas discuté, seule la perte partielle de clientèle étant contestée par les bailleresses.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme annuelle de 95,31 X 275 € = 26 210,25 € hors taxes et hors charges.

L’expert judiciaire retient que le loyer de renouvellement théorique au 25 octobre 2021 se serait élevé à la somme annuelle de 11 998,29 € hors taxes et hors charges correspond au montant du plafond indiciaire, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Le coefficient de situation de 5 apparaît particulièrement adéquat et sera retenu.

Si le transfert du fonds de commerce permet d’éviter la disparition de celui-ci, il peut néanmoins être de nature, dans des cas spécifiques, à entraîner une perte partielle de clientèle.

En vertu des dispositions de l’article 246 du Code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Il est donc établi que les locaux donnés à bail servaient principalement d’atelier, et non de lieu de réception de clientèle, et qu’en tout état de cause, cette dernière a vocation à suivre la preneuse en raison du savoir-faire reconnu et de la notoriété de celle-ci.

Il s’avère de l’ensemble de ces éléments que la preuve d’une perte partielle de clientèle n’est pas rapportée, ce qui justifie le rejet de ce poste de préjudice”.