Vente immobilière – Annulation – Restitution de l’indemnité d’occupation consécutive

Cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 5 décembre 2024 (n° 23-16.270) aborde l’importante question des effets de l’annulation d’une vente immobilière pour dol. Cette décision donne des précisions sur l’indemnité d’occupation due par l’acquéreur et la reconnaissance du préjudice lié à la hausse des prix du marché immobilier. La créance de restitution due au vendeur à la suite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, n’est pas subordonnée à l’absence de mauvaise foi ou de faute du vendeur.

Énoncé du moyen
6. Les vendeurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation, alors “que la restitution due par l’acheteur à la suite de l’annulation d’une vente inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ; que cette restitution due au vendeur n’est pas subordonnée à l’absence de faute de sa part ; qu’en rejetant la demande de paiement d’une indemnité d’occupation des exposants au motif que cette occupation serait la conséquence de leur propre faute, la Cour d’appel a violé l’article 1352-3 du Code civil par refus d’application.”

Réponse de la Cour

Vu les articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du Code civil :
Il résulte de la combinaison de ces textes que si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande.
8. Pour rejeter la demande d’indemnité d’occupation formée à l’encontre des acquéreurs, l’arrêt énonce que l’occupation du bien par ces derniers est la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive.
9. En statuant ainsi, alors que la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part, la Cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande d’indemnité d’occupation de M. [K] et de Mme [F], l’arrêt rendu le 30 mars 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles.