Renouvellement – Indemnité d’éviction – Hôtel / Habitation – Perte de fonds (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145‐17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement”.
Il y a lieu de rappeler en outre que la consistance du fonds doit être appréciée à la date du refus de renouvellement (Cass. civ. 3e, 20 octobre 1971, pourvoi n° 72-12.102 P). En l’espèce, le rapport de l’expert énonce en accord avec les parties et leurs conseils, nous avons visité certaines chambres seulement, à savoir: les chambres 112 (PMR), 111 (chambre double supérieure), 108 (chambre standard), 107 (appt 6 couchages), 204 (duplex 4 couchages) en plus de la chambre 301 sur l’autre bâtiment, et il n’a été émis aucune observation sur l’intégration au sein du bail de la chambre 301, de la salle petits-déjeuners, pour laquelle Mme [C] avait spécifiquement précisé “l’établissement lui‐même n’a pas obtenu de certificat d’accessibilité PMR en raison de l’absence de rambarde le long de la rampe d’accès à la partie accueil/salle de petits‐déjeuners (...)” et que les superficies de ces locaux ont été intégrées par l’expert dans les calculs des surfaces louées figurant en page 15 du rapport.
Même si la contestation de la société Neptune n’a pas été qualifiée de cette façon, la société APC Developpement, qui n’a pas discuté la consistance du bail en première instance, ni au cours des opérations d’expertise judiciaire, est irrecevable à se contredire au détriment de la bailleresse en appel en excipant de l’existence de locaux occupés sans droit ni titre, alors qu’elle admettait implicitement mais de façon non équivoque tout au long de la procédure de référé et de fond qu’ils faisaient partie intégrante du bail.

La juridiction de première instance a par ailleurs actualisé la valeur par l’approche du chiffre d’affaires, en intégrant le résultat de l’année 2019, puisque l’expert [K] avait réalisé son calcul sur les résultats des années 2016, 2017 et 2018, le résultat de l’année suivante n’étant pas encore connu, et celui des années 2020 et 2021 devant être écarté en raison des incidences de l’épidémie de covid-19. Le calcul avait permis de retenir une valeur de 325 665 €, retenue également pour l’indemnité d’éviction.

Il convient d’observer que la société Neptune s’est réinstallée dans un fonds de “crêperie, toutes opérations industrielles et commerciales de fabrication, distribution, sous toutes formes et prestations de services s’y rapportant, de tous articles, produits, composants, ingrédients destinés à l’alimentation humaine, bar, salon de thé, vente à consommer sur place et à emporter, ou l’exploitation d’autres établissements ouverts au public, la fourniture de logement sous toutes ses formes, l’hôtellerie, la parahôtellerie, la location meublée, l’exploitation et la gestion de toutes résidences locatives ou résidence hôtelières”, de sorte que la prétention de l’appelante tendant au rejet de ce chef d’indemnité sera rejetée, et qu’au regard de la demande de confirmation de l’intimée, l’indemnité de remploi arrêtée à 32 566,50 € sera retenue.