Renouvellement – Indemnité d’éviction – Confiserie et biscuiterie en gros et de micro-détail – Perte de fonds (oui) – Valeur droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (non)

“Il n’est pas contesté que la valeur marchande du fonds de commerce est de 102 590 euros selon la méthode d’évaluation par l’excédent brut d’exploitation et de 316 194 euros par l’approche du chiffre d’affaires”.
“La valeur du droit au bail se déduit par la différence entre la valeur locative de marché et la valeur du loyer si celui-ci avait été renouvelé, à laquelle il est d’usage d’appliquer un coefficient de situation en fonction de l’attractivité commerciale de la zone où sont situés les locaux”.
“S’agissant de la valeur locative de marché et de la valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2008, l’expert judiciaire a retenu trois nouvelles locations situées dans une fourchette comprise entre 1 139 et 2 006 euros/m2P, deux renouvellements amiables de 457 euros/m2P et 771 euros/m2P, et quatre fixations judiciaires comprises entre 430 euros et 1 400 euros/m2P, soulignant que, parmi ces références relatives à des locaux situés dans le secteur des locaux loués, les plus élevées sont situées [Adresse 6] à une distance comprise entre 100 et 550 mètres de la boutique”.
“Au titre des références pour la partie habitation, l’expert judiciaire a retenu neuf locations d’appartements présentant des surfaces et des étages similaires à ceux des lieux loués et évoluant dans une fourchette de 231 euros à 406 euros/m2 sur une base annuelle.”
“Au vu de ces références, de l’emplacement, des caractéristiques et de la destination des locaux loués, l’expert judiciaire retient une valeur locative :
• pour la partie commerciale de : 75 m2P × 1 000 euros/m2P = 75 000 euros
• pour la partie habitation de : 38 m2 × 250m2/m2/an = 9 500 euros
soit une valeur totale locative de marché au 1er janvier 2008 de 84 500 euros/an HT HC”.
“Cette estimation n’est pas contestée par les parties et sera donc retenue”.
“La société locataire ne sollicite aucune somme au titre des frais de remploi, des frais de réinstallation et des frais adminis- tratifs eu égard au fait que son gérant a fait valoir ses droits à la retraite le 28 mars 2017”.
“Le preneur n’apporte pas la démonstration que la durée de la procédure résulte du fait exclusif du bailleur ni que la baisse de la rentabilité de son commerce serait exclusivement imputable à l’exercice par le bailleur de son droit de rétractation de l’offre de renouvellement. L’abattement d’usage de 10 % pour cause de précarité sera donc retenu et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point”.