Fixation du loyer de renouvellement – Cinémas – Méthode “cinématographique” (oui) – Majoration fondée sur la valeur locative appréciée au m2 pondéré (non) – Prise en compte de la TSA (en partie)

“1/ Chaque établissement cinématographique bénéficie automatiquement d’un compte de soutien alimenté par les droits générés par un pourcentage de la taxe spéciale additionnelle ; cette redistribution sous forme de subventions d’investisse- ment, destinée à devenir un produit affectant le compte de résultat de l’établissement, a pour effet de permettre une amélio- ration de la qualité de l’établissement, ce qui a un impact sur sa valeur locative.
Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu d’exclure, pour le calcul de la recette théorique de l’établissement, le montant intégral de la taxe spéciale additionnelle, mais seulement une partie de celle-ci qui, en pourcentage, peut être appréciée à concurrence de la part bénéficiant aux autres acteurs de l’industrie cinématographique, la part réservée à l’exploitant étant, selon la société cinéma Gaumont Pathé non contestée sur ce point, de 47 % du montant de la taxe.
2/ La circonstance que l’établissement soit situé à distance des enseignes de luxe davantage concentrées en haut de l’avenue des Champs-Élysées et à proximité d’enseignes plus populaires ou encore sur le côté impair de l’avenue qui est à l’ombre est sans incidence sur la fréquentation par une clientèle supposée se déterminer en fonction du film à voir plutôt que par l’im- plantation du cinéma sur telle ou telle partie de l’avenue des Champs-Élysées qui reste attractive dans sa globalité, y compris pour l’activité cinématographique ; celle-ci s’y déploie en de nombreuses salles, en raison tant du prestige attaché à une ave- nue mondialement connue qui offre ainsi une vitrine aux exploitants que de sa haute commercialité et de sa fréquentation par de nombreux touristes et badauds.
Il s’ensuit que le pourcentage de recette de 9,5 % tel que proposé par l’expert a été justement attribué pour le calcul de la recette théorique par le premier juge.
3/ L’usage est pour les établissements cinématographiques de calculer la valeur locative à partir de la recette théorique de la billetterie et des recettes annexes ; cette méthode qui est adaptée à la branche d’activité considérée prend en considération, par le taux de recette, la qualité de l’implantation. Il y a d’autant moins lieu de pratiquer une majoration fondée sur la valeur locative appréciée au m2 pondéré, permettant de prendre en compte les loyers du voisinage, que l’objectif de la loi dé- sormais applicable au loyer cinéma a été précisément d’exclure expressément le calcul de la valeur locative en référence aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce de manière à pérenniser la présence de salles de cinéma dans les villes où s’exerce une pression foncière”.