Loyer – Licéité de la clause d’indexation – Référence à un indice de base fixe (oui) – Stipulation d’un loyer minimum (non) – Plafonnement de la variation indiciaire (non)

“Ces textes (articles L. 112-2 et L. 112-1 du Code monétaire et financier) édictés dans le cadre d’un ancien et vaste débat sur le monétarisme et le rôle de l’État en matière monétaire, relèvent de l’ordre public économique et ne sont pas susceptibles d’aménagement conventionnel.
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1/ Sur la prise en compte d’un indice de base fixe
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Les dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier n’ont manifestement pas pour objet de prohiber la seule référence à un indice de base... De toute évidence, le législateur a seulement entendu écarter les clauses visant à organiser délibérément une distorsion en prenant en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, afin d’éviter que les bailleurs ne procèdent ainsi à un rattrapage du loyer et non prohiber la référence à un indice de base quel que soit l’usage qui en est fait.
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En l’espèce, la référence dans le bail à l’indice du troisième trimestre 2006 n’a pas pour effet de créer une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée écoulée entre chaque révision, dès lors que le paramètre du loyer auquel la révision est appliquée n’est pas déterminé et qu’il est expressément fait référence pour l’indice multiplicateur à l’indice du même trimestre paru lors de la révision ainsi qu’à une indexation chaque année à la date anniversaire du bail. En effet, dès lors que la révision est calculée au regard du paramètre constant du loyer d’origine, les résultats arithmétiques du calcul de l’indexation sont strictement identiques au calcul consistant à affecter le loyer en cours lors de la révision du quotient constitué, d’une part du dernier indice paru et d’autre part de celui publié un an auparavant, de sorte que peu importe en définitive que l’une ou l’autre méthode de calcul de la révision soit retenue.
La clause critiquée n’est donc qu’une illustration de la volonté des parties de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu’à la fin de la période concernée et de faire coïncider la durée de la période avec celle de la durée d’évolution des indices retenus.
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2/ Sur la stipulation d’un loyer minimum
Le bail prévoit, outre la clause d’indexation..., que le loyer résultant du calcul de l’indexation ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer contractuel lors de la prise d’effet du bail.
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De toute évidence, cette clause organise une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée écoulée, puisque son résultat mathématique est différent. En outre, elle aboutit à ce que l’indice retenu pour la variation ne soit plus directement celui de l’indice de la construction présumé licite par le législateur dans ce type de contrat, mais un indice aménagé par une convention privée, convenu par les parties et prohibé par les dispositions de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Enfin, cette stipulation n’a plus pour objet de pallier les variations de la monnaie puisqu’elle ne fonctionne qu’en cas de hausse au-delà du loyer initial, alors que l’intention du législateur était d’assurer une stabilité des prestations réciproques en neutralisant l’érosion monétaire, sans provoquer d’effets inflationnistes, ce qui induit une réciprocité dans l’application de la clause.
En outre, elle paralyse le fonctionnement des dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce qui prévoit une possibilité de révision légale du loyer à la valeur locative lorsque par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25 %.
Dès lors, la stipulation d’un seuil en-deçà duquel la clause d’échelle mobile ne pourra fonctionner, qui ne s’analyse pas en une clause de détermination directe du prix s’avère contraire aux dispositions du Code monétaire et financier et doit être considérée comme non écrite.
3/ Sur le plafonnement de la variation
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Il résulte (des dispositions contractuelles) que la variation indiciaire est contractuellement limitée à la moitié de la variation indiciaire augmentée de 1,5 point. Par conséquent, en cas de baisse de l’indice du coût de la construction... ou de variation nulle ou inférieure à 3%, il est envisageable que le loyer subisse une hausse largement supérieure à la variation de l’indice.
Il existe donc également une distorsion délibérément organisée entre la variation de l’indice et le temps écoulé depuis la conclusion du bail, la clause n’ayant plus pour effet d’assurer une stabilité des prestations réciproques en dépit des variations du pouvoir d’achat, mais d’assurer au bailleur une augmentation minimale du prix du bail. En outre, la méthode de calcul n’est plus en rapport immédiat avec l’indice du coût de la construction puisque l’incidence de la variation de l’indice est minorée au profit d’une augmentation d’un point et demi.
Cet aménagement de la clause d’échelle mobile, qui n’est pas assimilable à une clause de détermination du loyer, doit par conséquent être réputée non écrite”.