Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Valeur du droit au bail (oui) – Frais de réinstallation (oui) – Indemnité d’occupation abattement 15 %

“Les parties s’accordent pour reconnaître que l’éviction entraîne la perte du fonds.
Celle-ci peut être évaluée suivant différentes méthodes : une première méthode consiste à retenir un pourcentage du chiffre d’affaires, sur lequel est appliqué un coefficient en usage pour le commerce de proximité concerné, et une seconde méthode est basée sur l’excédent brut d’exploitation (EBE) retraité.
Après application de ces deux méthodologies, l’expert conclut que ces deux méthodes conduisent à une évaluation du fonds de commerce inférieure à celle du droit au bail, et en accord avec la bailleresse et la locataire, la valeur du droit au bail sera retenue pour évaluer la perte du fonds. (...)
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Cette indemnité (d’éviction) ne peut en tout état de cause être inférieure à la valeur du droit au bail.
La méthode usuelle en matière d’évaluation du droit au bail est celle retenant la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du (de) marché.
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Frais de réinstallation : un devis de travaux de réinstallation d’un montant de 96 000 € HT est versé aux débats par la locataire. En tenant compte de la vétusté des installations des locaux actuellement occupés, ces frais ont été justement évalués par le Tribunal à 30 000 € ;
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L’indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de renouvellement hors plafonnement, après abattement de 8 % pur charges exorbitantes et déduction des impôts fonciers, s’élève à la somme de 34 176 €/an.
Un abattement de précarité de 15 % est justifié compte tenu de la longueur de la procédure, la locataire évincée exploitant son fonds dans cette situation de précarité depuis janvier 2009.”