Jurisprudences Bail commercial › Le renouvellement du bail › Indemnité d'éviction
Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Bijouterie-horlogerie détail et semi-gros – Perte de fonds (oui) – Usages de la profession – Méthode par la rentabilité (non) – Méthode pourcentage CA TTC (oui) – Abattement d’usage pour précarité (oui)
(CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 24 mai 2017)
“Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; (...)
Cette indemnité ne peut en tout état de cause être inférieure à la valeur du droit au bail.
(...)
L’expert a procédé à deux approches de la valeur du fonds, par la rentabilité et par le chiffre d’affaires, en tenant compte des derniers bilans connus de 2010, 2011 et 2012 et surtout du dernier exercice 2012 qui a généré un chiffre d’affaires de 378 443 €, très nettement supérieur aux années précédentes (140 548 € et 188 295 €), mais qui n’a plus jamais été atteint lors des exercices suivants.
Comme le font justement remarquer les bailleurs, le montant de l’indemnité d’éviction doit être apprécié au jour le plus proche de la date de l’éviction et la valeur du fonds de commerce doit être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires des preneurs avant l’éviction, soit 2014, 2015 et 2016.
(...)
La différence entre la valeur locative de marché et le loyer en renouvellement s’établit selon l’expert judiciaire à : 11 700 € – 5 750 € = 5 950 € ; il a déduit cette somme de l’EBE qui ainsi retraité s’établit à : 11 065 € – 5 950 € = 5 115 €, cette dernière somme étant capitalisée avec un coefficient de 4 s’agissant d’un commerce indépendant ouvert toute l’année sauf le samedi et deux semaines en août, avec une activité de gros et de détail, soit : 5 115#4 = 20 460 €.
Cette valeur est inférieure à celle du droit au bail telle que calculée tant par l’expert judiciaire que par celui de la bailleresse. (...)
Pour les fonds de vente en gros, l’expert judiciaire indique sans être sérieusement contesté que les pourcentages appliqués sur le chiffre d’affaires sont plus faibles, et compte tenu de l’emplacement dans une voie recherchée pour les commerces de proximité au cœur d’un quartier populaire, d’une faible valeur de droit au bail, de la marge brute d’exploitation, du bon état des agencements, et de la faible rentabilité du fonds, M. Colomer a retenu les pourcentages suivants, qui doivent être appliqués au chiffre d’affaires pondéré des trois derniers exercices :
* vente au détail : 131 098#2/3#40 % = 34 959 € * vente en gros : 131 098#1/3#20 % = 8 740 €
soit 43 699 € arrondis à 43 700 €.
(...)
En conséquence, compte tenu d’un chiffre d’affaires fluctuant et de la faible rentabilité du fonds, il y a lieu de retenir au titre du préjudice la valeur du droit au bail, qui sera calculée sur la base de la valeur locative chiffrée par l’expert mandaté par les bailleurs, M. Vaz da Cruz, supérieure à celle proposée par l’expert judiciaire et en appliquant un coefficient de 6,5 compte tenu de la bonne situation des locaux dans le quartier très commerçant de Barbès, comme suit :
19 500 € – loyer renouvelé 5 750 € = 13 750#6,5 = 89 375 €.”