Fixation du loyer du bail renouvelé – Valeur locative – Prise en compte des seuls prix de marché (non) – Abattements et majorations

“En l’espèce, le bail expiré n’indique pas expressément la durée pour laquelle il a été conclu, mais précise qu’il est renouvelé du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2012...
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Il convient de remarquer que dans l’acte signé le 29 juillet 2003, les dates de début et de fin de bail sont écrites en chiffres et en lettres ainsi qu’en caractères gras, attirant ainsi l’attention des signataires. Ainsi que le note le premier juge, cette mention laisse peu de place à l’erreur commune, si bien que la commune intention des parties a bien été de conclure un renouvellement de bail pour une durée de dix ans.

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En revanche, l’avenant du 8 décembre 2006, sous couvert de rappel des dispositions du bail, ajoute une stipulation qui n’y figure pas, en indiquant que le bail doit être toujours renouvelé en fonction des prix issus du marché par dérogation à l’article 23-5 du décret codifié.
Cette disposition tendant à faire rappel du bail et non à faire novation aux dispositions de celui-ci, en ce qui concerne les renouvellements ultérieurs, la preuve n’est pas rapportée que le preneur aurait ainsi renoncé aux règles légales permettant de fixer la valeur locative.
Dans ces conditions, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, c’est-à-dire par rapport aux prix constatés dans le voisinage et correspondant à la fois aux valeurs locatives résultant des décisions judiciaires, à celles établies par convention en application des articles L. 145-33 et R. 145-7 du Code de commerce, et non en fonction des seuls prix de marché.
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Compte tenu de ces éléments (important transfert de charges et présence d’une terrasse ouverte), des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, qui est limitée, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement dans un secteur où un établissement de cette nature est essentiellement fréquenté en semaine et à l’heure du déjeuner par les salariés des bureaux qui travaillent dans le quartier, et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, en zone d’angle avec une étroite terrasse extérieure, le prix unitaire de 500 € le m2 et la valeur locative annuelle globale de 59 000 € proposés par l’expert pour la partie commerciale des locaux loués sont justifiés.
Il convient de déduire de cette somme le montant de la taxe foncière, ainsi que l’abattement de 10 % pour transfert de charges et (un coefficient de majoration qui) s’agissant d’une terrasse ouverte, non délimitée de 15 places... ne saurait excéder 4 %”.