Renouvellement de bail – Fixation indemnité d’éviction – Commerce de meubles – Perte partielle de fonds (oui) – Remploi (oui) – Frais de réinstallation (oui) – Préjudice commercial (oui)

“Attendu que l’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et qui comprend notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Attendu que cette indemnité dite de déplacement ou de transfert, lorsque le fonds est réinstallé, correspond aux frais que le preneur peut engager en raison du transfert du fonds et des préjudices qui peuvent en découler, tels que les frais de réinstallation, des travaux d’aménagement des locaux dans lesquels le preneur évincé s’est installé et qui sont nécessaires à l’exercice de l’activité, frais exposés et induits par ce transfert.
Attendu qu’en l’espèce, le locataire exploitait dans les lieux loués (...) un magasin de vente sous l’enseigne “R et B”, que les locaux qui présentaient en septembre 2008, date de son départ des lieux, un état correct comprenant une surface utile de 777 m2 déterminée par l’expert judiciaire, qu’elle s’est réinstallée, à l’issu de l’éviction à compter du 5 août 2008, dans une zone commerciale (...) dans un ensemble immobilier de 1.102 m2 moyennant un loyer de 108 000 €.
(...)
Attendu que le coefficient appliqué est déterminé notamment en fonction de la rentabilité du fonds, de ses équipements et de sa notoriété, que les coefficients pour les commerces d’ameublement varient de 25 à 65 %, ou 30 % à 50 % et pour la vente des meubles de 20 % à 80 %, que l’expert a retenu un coefficient de 30 % après analyse du chiffre d’affaires et achat de marchandises, du résultat d’exploitation et de son bénéfice, que la locataire sollicite un coefficient de 50 % au regard de la situation attractive du local, que ce seul élément est insuffisant pour justifier l’application d’un tel coefficient alors que les locaux sont décrits comme étant corrects par l’expert, mais bénéficiant d’équipements vétustes et que la locataire ne justifie d’aucun investissement réalisé depuis l’achat du fonds en 2001 pour l’entretien et la maintenance du local, que l’évaluation des parts sociales réalisées lors de cessions intervenues en 2006 et en 2008 est sans influence sur le présent litige.
Attendu que l’excédent brut moyen pour les mêmes années s’élève à 30 059 €, soit après un multiplicateur de 7, une somme de 214 000 €.
Attendu que la confrontation des deux méthodes permet de dégager une valeur moyenne de fonds de commerce de 237 000 € qui correspond à 33 % du chiffre d’affaires ou 8 EBE.
Qu’il n’est pas contesté par les parties que cette valeur est supérieure à la valeur du droit au bail.
Attendu que la perte de clientèle doit être évaluée à 30 % de la valeur du fonds représentant la part de clientèle perdue en raison de la réinstallation, qu’une somme de 71 100 € est due à ce titre.
(...)
Attendu qu’en raison de la clause d’accession les installations s’intégrant à l’immeuble en fin de bail, donc lors des renouvellements, la société locataire est en droit de réclamer les frais nécessaires à une réinstallation dans des conditions d’exploitation conformes aux lieux quittés.
(...)
Attendu que ce préjudice (commercial) qui correspond aux troubles subis par la locataire pendant le déménagement et la réinstallation, en tenant compte de la perte de temps pour rechercher de nouveaux locaux, doit être évalué à trois mois de bénéfice”.