Loyer – Indemnité d’éviction – Locaux mixtes bureaux et habitation – Valeur du droit au bail (non) – Indemnité de déplacement (oui) – Indemnités accessoires (oui) – Indemnité d’occupation valeur locative “de ou du marché” (oui)

“Les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée doivent être déterminées en fonction de la possibilité de déplacement du fonds sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou du cas où l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement. L’expert expose que les locaux sont à usage mixte de bureaux et d’habitation ; qu’en cas de renouvellement, le loyer serait déplafonné en raison des travaux financés indirectement par le bailleur ; qu’en conséquence, il n’existe pas de perte d’un loyer réduit ; que, s’agissant d’une activité de service (étude et vente d’équipements, infrastructures techniques, culturelles et sportives), l’hypothèse d’un transfert de fonds doit être retenue, une réinstallation étant tout à fait possible en raison de nombreux bureaux offerts à la location dans Paris...
L’indemnité d’occupation doit être évaluée selon la valeur locative du marché (...).
Du rapport d’expertise, il ressort que les lieux loués dépendent d’un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de- chaussée, de trois étages droits et d’un quatrième étage mansardé – façade enduite avec volets en bois – ravalement correct. Pour accéder à l’appartement, existent deux entrées surélevées de trois marches sur cour grossièrement pavée, l’une principale desservie par un ascenseur reliant le rez-de-chaussée et le troisième étage, et l’autre de service, desservie par un ascenseur reliant le rez-de-chaussée et le quatrième étage.
L’expert a recherché des termes de comparaison de bureaux avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage et a ainsi relevé 14 locations nouvelles variant de 371 €/m2 à 470 €/m2 et une dernière au prix unitaire de 525 €/ m2.
Compte tenu du bon emplacement des locaux au cœur du 8e arrondissement de Paris, de la situation au 1er étage au calme sur cour pavée, du standing ordinaire des parties communes, la configuration des lieux, de la destination du bail et en l’état du marché locatif de bureaux dans Paris, le prix unitaire de 380 € retenu par l’expert doit être confirmé.
La SARL MBAC demande que soit appliqué un abattement pour précarité de 10 % tant sur la partie bureaux que sur la partie habitation.
Cependant, l’usage veut que cet abattement, qui indemnise la précarité dans laquelle se trouve le preneur évincé, empêché d’effectuer des travaux ou de céder son droit au bail durant la période postérieure à la fin de bail, ne porte que sur la partie commerce ou bureaux...”