Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Détermination de la valeur locative – Choix des éléments de comparaison – Prise en compte des éléments décapitalisés (non) – Prise en compte des offres de location (non) – Délais de paiement (oui) – TVA (oui)

“Sur la valeur locative des locaux
Comme l’indique l’appelante, certaines références retenues par l’expert judiciaire incluent l’amortissement du prix de cession, ce qui n’entre pas dans les critères de fixation de la valeur locative, elles doivent donc être retraitées afin de déterminer le prix unitaire. (...)
Comme il l’a été précédemment indiqué, l’expert judiciaire a écarté à juste titre les termes de comparaison incomplets ainsi que ceux relatifs à des offres qui ne sont pas des baux conclus. (...)

Sur la demande de délais de paiement
L’article 1244-1 du Code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Au regard du différentiel important entre le loyer provisionnel fixé à la somme de 10 000 euros en principal par jugement en date du 11 septembre 2008 et le loyer du bail renouvelé qui est dû à compter du 1er août 2004, le jugement entrepris, qui a accordé à Mme Catherine Mignucci des délais de paiement et qui n’est d’ailleurs pas critiqué par les parties sur ce point, sera confirmé.

Sur la TVA
(...) La Cour rappelle que l’assujettissement des loyers et charges à la TVA doit être expressément prévu par le bail, que le bail y soit assujetti dès l’origine ou que le bailleur se réserve la faculté d’opter pour ce régime en cours de bail. L’option du bailleur de faire supporter au preneur la TVA ne peut s’imposer à ce dernier que si elle est rentrée dans le champ contractuel par une clause expresse du bail ou un accord postérieur à celui-ci”.