Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Librairie-papeterie – Modification des facteurs locaux de commercialité (non) – Modification de la clause Destination (non) – Plafonnement (oui)

“Sur la modification des facteurs locaux de commercialité
La Société du Louvre-Lafayette ne peut valablement reprocher à la Librairie Delamain de ne pas avoir exercé les activités permises par la clause de destination du bail pour profiter de l’évolution de son environnement résultant de l’augmentation de la fréquentation du Musée du Louvre et du Musée des Arts Décoratifs. En effet, il convient de prendre en considération l’évolution de la commercialité pour le commerce considéré tel qu’il est exploité par le preneur au regard de la spécificité de son activité et non par rapport au potentiel de flux chalands drainé par ces musées.
Par ailleurs, le commerçant est libre de choisir son mode d’activité dans le respect de la clause de destination, celui de la Librairie Delamain étant particulièrement lié à la vente d’ouvrages littéraires, de livres d’art, de livres des sciences humaines ; étant située à proximité du Conseil d’État, du Ministère de la culture et de la Comédie Française, la Librairie Delamain s’adresse à une clientèle particulièrement cultivée et bénéficie en outre d’une renommée en s’adressant à des connaisseurs en parfaite adéquation avec son activité.
Ainsi, la Librairie Delamain ne bénéficie pas de la masse de chalands liée à l’augmentation de la fréquentation du Musée du Louvre, constituée principalement de touristes étrangers, de 65 à 75 % chaque année selon l’expert. (...)
Sur la destination du bail
La Société du Louvre-Lafayette indique que l’expert a constaté, lors de la visite des lieux, que la Librairie Delamain a installé au sous-sol une activité de restauration de livres anciens en vue de leur vente (...).
Il convient de constater d’une part qu’il incombe à la Société du Louvre-Lafayette de démontrer que la modification de la destination qu’elle allègue concerne la période du bail expiré (...). D’autre part, il n’est pas démontré qu’il s’agit de la restauration de livres anciens (...).
En outre, il y a lieu de préciser que l’activité de vente de livres anciens n’est pas exclue aux termes du bail, l’activité de librairie pouvant porter sur du livre neuf, d’occasion ou ancien”.