Renouvellement – Indemnité d’éviction – Activité lingerie bonneterie – Perte de fonds (oui) – Valorisation selon usage pourcentage ca – Indemnités accessoires

“La proposition de cession envisagée par la société [Q] mentionnait explicitement la conclusion d’un nouveau bail. Dès lors, s’agissant d’une nouvelle convention locative, la société [K] ne peut valablement soutenir que le loyer du fonds vendu aurait nécessairement été celui du bail renouvelé, plafonné, ni soutenir que le bail du fonds vendu n’aurait pas eu à être modifié car autorisant déjà l’activité de vente de chaussures exercée par la société [Q].

Au contraire, dans la perspective d’un nouveau bail, la réalisation cumulative des conditions suspensives comprises dans l’offre de cession de la société [Q], tenant tant aux activités exercées qu’au montant du loyer, revêt un caractère hypothétique, comme le souligne à juste titre la société bailleresse, cette dernière ayant effectivement tout intérêt à négocier une hausse de loyer à l’occasion d’une cession.

Il (l’expert) estime donc que, sous réserve que la bailleresse propose des locaux équivalents et à proximité, le défaut de renouvellement du bail conduira inévitablement à la disparition du fonds de commerce, et que la réparation du préjudice résultant de l’éviction est donc à appréhender sous la forme d’une indemnité de remplacement.

Les parties ne contestant pas cette conclusion et en application des dispositions de l’article L. 145-14 alinéa 2 du Code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la perte du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de remplacement.

Dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente en principe le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.

Il sera retenu une valeur du fonds de commerce de 331 036 €, calculée comme suit : 348 459 € (moyenne des trois derniers exercices) 5 95 % (taux retenu par le Tribunal) = 331 036 €.

L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 compte tenu de tous les éléments d’appréciation.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative”.