Bail commercial (en général) – Répartition des charges – Eau privative des compteurs divisionnaires – Imprécision des clauses du bail – Décharge du preneur

“Les parties à un bail commercial sont libres de convenir tant des dépenses qui, payées par le bailleur, seront ensuite facturées au preneur que du mode de répartition de ces dépenses lorsqu’il existe plusieurs locataires, s’agissant en l’espèce d’un centre commercial.
Le bail qui lie les parties et qui n’a pas été modifié concernant l’imputation des charges par les avenants successifs prévoit que le preneur devra en outre du loyer, rembourser la quote-part des impôts, taxes, charges et prestations afférentes aux lieux loués (article 1.4.5.) et plus loin, au paragraphe XVIII-18-1 que le preneur devra rembourser au bailleur, en totalité, une quote-part de charges et honoraires de gestion et de fonctionnement du centre calculée au prorata de la surface des lieux loués avec application d’un coefficient de pondération de 0,50 pour les réserves et les commerces qui se trouvent hors la zone loisirs (cinéma, restaurant, piscine). Vainement la société Hammerson fait-elle valoir que les charges ainsi calculées au prorata des surfaces occupées ne sont que celles afférentes aux parties communes telles que définies dans les paragraphes qui suivent 18-2 (qui décrit les parties communes par opposition aux parties privatives) et 18-3 qui énumère les différentes charges communes et que le preneur est tenu, en outre, de régler les charges d’eau telles qu’elles sont calculées à partir des compteurs divisionnaires installés dans les parties privatives. Or, non seulement le bail n’institue aucune clé de répartition des charges distinctes de celles au prorata des surfaces et ne fait plus spécialement aucune référence aux dépenses d’eau que le preneur devrait rembourser au bailleur en fonction de sa consommation réelle mais il ne comporte aucune mention d’exis- tence de compteurs divisionnaires d’eau auxquels la société Club Med Gym conteste avoir accès et sur l’installation desquels la société Hammerson ne s’explique pas précisément...
Il s’ensuit qu’en ce qu’il a fait droit à la demande en restitution de la somme de 905 093,77 H.T. correspondant à la surfac- turation d’eau remboursée par la société Club Med Gym à la société Hammerson pour laquelle en 1997-2005, le jugement sera confirmé sauf à déduire de cette somme, celle de 233 298,32 € H.T. déjà remboursée par la société Hammerson en 2007 pour un trop perçu au titre des charges d’eau correspondant à la période 2000-2005 ...”.