Jurisprudences Copropriété › Charges › Répartition
Charges – Répartition – Primes d’assurance – Surprimes – Clause du règlement de copropriété
(Cass. civ. 3è, 17 mars 2010) 1re espèce : Cass. civ. 3e, 17 mars 2010, arrêt no 330 FS-D, Synd. Copr. Comtes de Savoie à Chambéry c./ SCI G et P ; 2e espèce : CA Paris Pôle 4 - Chambre 2 - 14 avr. 2010, RG : 09/05519, SAS Espaces Roméo Guérin c./ Synd. Copr. 11 rue de Reuilly à Paris 12e
“1re Espèce :
La Cour :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 2 sept. 2008) que la SCI G & P (la SCI), propriétaire de lots de copropriété dans lesquels est exploitée une discothèque, alléguant que la clause du règlement de copropriété mettant à sa charge la surprime d’assurance de l’immeuble était illégale pour être contraire aux articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Comtes de Savoie à Chambéry (le syndicat) pour la voir déclarer non écrite ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande ;
...
Mais attendu qu’ayant relevé que l’assurance souscrite par le syndicat visait à garantir l’ensemble de l’immeuble et portait aussi bien sur les parties communes que les parties privatives, la Cour d’appel en a exactement déduit, sans dénaturation, que le paiement des primes constituait une charge relative à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes et qu’il résultait des dispositions combinées des articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1968 que la clause du règlement de copropriété qui avait pour effet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en était responsable devait être réputée non écrite ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”.
“2e Espèce :
La Cour :
Sur la clause de surprime :
Celle-ci ne s’analyse pas en une clause de responsabilité d’aggravation des charges qui sanctionne financièrement le copro- priétaire dont le défaut de respect des stipulations du règlement de copropriété entraîne pour le syndicat des copropriétai- res des dépenses supplémentaires à celles qu’il aurait eu à engager en l’absence de faute du contrevenant.
Le règlement de copropriété opère une distinction entre :
• la prime d’assurance de l’immeuble supportée par tous les copropriétaires en tant que charges communes générales, conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, d’une part,
• la surprime d’assurance qui n’est pas liée au comportement fautif d’un copropriétaire mais qui trouve son unique cause dans la couverture du risque aggravé de sinistre inhérent à l’exercice dans des lots limitativement énumérés d’une activité commerciale régulière et conforme à la destination mixte de l’immeuble, d’autre part.
Répartir cette surprime en charges communes générales de l’article 10, alinéa 2, de la loi équivaudrait à faire supporter à la collectivité de tous les copropriétaires une dépense qui est la contrepartie exclusive de l’activité exercée par un seul d’entre eux dans des lots appropriés à celle-ci.
Cette surprime est inhérente à la destination professionnelle et/ou commerciale spécifique des quatre lots de la société ERG qui forment de fait une entité indépendante du reste de l’immeuble composé de caves, de bureaux (lots 13 et 14) et d’appar- tements.
Les lots 24 et 25 forment la totalité du bâtiment B. En y ajoutant les lots 11 et 12 du bâtiment A qui tranchent par leur confi- guration et leurs dimensions avec les autres lots de ce même bâtiment on obtient un sous-ensemble homogène et autonome dont les tantièmes de copropriété s’élèvent à 6 779 millièmes sur les 10 000èmes que comporte la copropriété.
Et c’est en raison de cette sorte de sous-copropriété que le règlement de copropriété prévoit des droits et obligations spéci- fiques aux propriétaires des lots 11, 12, 24 et 25 pages 18 et 19 au nombre desquels figure notamment la clause relative à la surprime d’assurance.
Les surprimes d’assurance dues en raison des activités présentant un risque particulier exercées dans certains lots sont réparties avec les primes d’assurance en charges générales, sauf clause contraire du règlement de copropriété.
En l’espèce, la clause contraire du règlement de copropriété existe et sa validité s’impose encore en raison de la destination spécifique des quatre lots de la société ERG constituant une sorte de sous-copropriété au sein de la copropriété.
En conséquence, la Cour rejette la demande de nullité de ladite clause”.