Fixation du loyer de renouvellement – Modification des facteurs locaux de commercialité rue Saint-Honoré (oui) – Valeur locative au 1er avril 2011

“L’expert a relevé la construction et le changement de destination de plus de 52 000 m2 de surfaces, dont la quasi-totalité est à usage de bureaux ou commerces, et la création de 20 logements rue Saint-Honoré.
Il souligne aussi et surtout l’ouverture d’un hôtel cinq étoiles dans le secteur doté de 194 chambres, la rénovation de quatre autres hôtels à proximité du commerce étudié, ainsi que la constante augmentation des hôtels quatre ou cinq étoiles dans le premier arrondissement de Paris et l’augmentation corrélée du nombre de chambres. Les modifications apportées au titre de l’hôtellerie de luxe améliorent la commercialité du secteur, qui est majoritairement tournée vers le très haut de gamme et le luxe. En outre, l’expert relève une augmentation de plus de 20 % du taux d’occupation des hôtels quatre étoiles et plus sur toute la capitale, au cours du bail expiré. L’expert indique que ces évolutions illustrent une amélioration du nombre de touristes ou hommes d’affaires, visés comme clientèle pour le commerce étudié.
Enfin, l’expert souligne que les surfaces des boutiques de la rue Saint-Honoré ont eu tendance à s’agrandir aux dépens du nombre, que le pourcentage d’enseignes nationales a sensiblement augmenté, et que l’offre commerciale est devenue plus qualitative. Il note également que local est situé sur le tronçon de la rue Saint-Honoré qui bénéfice des valeurs commerciales les plus élevées, avec un taux d’enseignes nationales de près de 60 %, ce qui est signe d’amélioration de la qualité de l’emplacement.
L’expert conclut, notamment en raison de l’évolution commerciale de la rue Saint-Honoré et du secteur de l’hôtellerie de luxe, que la modification des facteurs locaux revêt le caractère notable d’une amélioration ayant un impact positif sur le commerce considéré.
(...)
Au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties résultant du bail, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, l’expert propose un prix unitaire de 2 050 €/m2 qui est approuvé par les parties et est retenu”.