Fixation du loyer de renouvellement – Monovalence – Club de gym (non) – Supermarché alimentaire constituant un tout indissociable avec les locaux voisins (non)

[1re espèce] “Qu’en l’espèce, les locaux considérés, accessibles depuis la rue de Rennes par le passage cocher puis la cour d’un immeuble d’habitation de bel aspect, n’ont pas été construits en vue d’une seule utilisation ; (...) que l’ensemble des locaux a été aménagé par le preneur en club de sports et studios de musique, le tout pour une surface totale utile de 2 287,50 m2 se répartissant sur trois niveaux (...) ; que pour les activités sportives, la clientèle a à sa disposition deux grandes salles de cours dites salles de fitness, une grande salle de cardio-training, deux salles de musculation et six salles de squash, les activités musicales ouvertes aux membres du club n’occupant que sept studios insonorisés de 9 m2 chacun ;
(...)
Considérant que le premier juge a exactement relevé qu’il était plus onéreux d’installer des locaux que de supprimer ces mêmes installations ; qu’il a retenu à juste titre que les travaux nécessités par de nouvelles destinations, nécessairement limi- tées par la superficie exceptionnelle des locaux loués qui ne peuvent s’adresser à n’importe quel preneur, ne doivent cepen- dant pas inclure la reprise totale des lieux ; qu’il a pertinemment indiqué que seuls les aménagements spécifiques à l’activité de sport doivent en conséquence faire l’objet de l’évaluation de leur destruction et de la remise en état que cette démolition impliquera ; qu’aucune transformation profonde ne s’impose pour affecter les locaux à une autre utilisation ; qu’au vu des estimations produites de part et d’autre, le montant des seuls travaux indispensables au changement d’activité est d’un coût raisonnable ; que le motif de déplafonnement tiré d’une prétendue monovalence des locaux n’est pas fondé et sera rejeté”. [2e espèce] “Lorsque la société Codial a pris possession des locaux objet du bail, ceux-ci étaient alors composés d’un rez- de-chaussée à usage de boucherie-charcuterie, d’une superficie de 100 m2 environ, d’une cave de 50 m2 et d’une terrasse de 200 m2 environ ; elle a procédé à des travaux pour permettre leur intégration dans ceux plus vastes qu’elle exploitait à usage de supermarché ; les locaux n’ont donc pas été conçus à l’origine pour un usage unique de vente de produits alimentaires ou non alimentaires en grande surface (...).
L’état estimatif sommaire des travaux destinés à la reprise des locaux par la société Sodexim et produit par celle-ci pour preuve de l’importance des travaux qu’exigerait une nouvelle affectation des locaux concerne en réalité un ensemble de prestations dont certaines, en outre de celles nécessaires se rapportant au gros œuvre, à la charpente et la couverture, la plomberie et l’électricité, sont relatives à des travaux de menuiserie extérieure et intérieure, de peinture, de carrelage et de ravalement qui sont sans rapport avec la qualité des locaux actuels et qui n’ont pas pour seul objet de permettre la séparation des locaux.
(...)
Il s’ensuit qu’il n’est suffisamment démontré ni que l’immeuble, qui n’a pas été conçu pour un usage de supermarché et n’a pas été précédemment affecté à cette utilisation, est structurellement dépendant d’un tout indissociable constituant une unité d’exploitation, ni qu’un changement d’affectation nécessiterait des travaux d’un coût important sans rapport avec la valeur vénale et marchande de l’immeuble.
Les locaux dont s’agit ne peuvent donc être considérés comme monovalents”.