Fixation indemnité d’éviction – Renouvellement bail – Fonds spécialisé dans la location de costumes de cérémonie pour hommes – Indemnité de déplacement (oui) – Droit au bail (oui) – Perte partielle de clientèle (oui)

“Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.
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La valeur du droit de bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.
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S’agissant de la valeur de remplacement du fonds de commerce, l’expert ne l’a calculé qu’à partir de l’excédent brut d’exploitation ce qui est très lacunaire. Elle indique que la moyenne des 3 dernières années s’est élevée à 94 400 € sur lequel elle applique un coefficient multiplicateur de 6 à 6,5 %, ce qui aboutit à un montant de 600 000 €.
Le chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années s’est élevé à un montant hors taxes de 720 505 €. Compte tenu de l’activité il convient, comme le suggère le locataire de retenir un coefficient de 90 %, ce qui aboutit à un montant de 648 455 euros. En effet la détermination du coefficient doit être faite à partir de la notoriété du fonds qui est certaine, et de sa rentabilité.

En croisant les 2 méthodes, on parvient à un montant de 684 479,75 euros qu’il convient de retenir.
Le déplacement du fonds de commerce entraînera une perte évaluée à 20 % de la clientèle, soit un montant de 136 695,95 euros.”