Fixation loyer – Évolution de la commercialité – Éléments de preuve discutés (oui) – Expertise (non)

“En l’espèce, les seuls éléments produits par les consorts Bony pour établir la preuve d’une possible modification notable des facteurs locaux de commercialité consistent d’une part en un article du magazine d’information de la mairie du 7e arrondis- sement de Paris en date de février 2012 qui évoque un tournant, en 2011, dans l’évolution du marché de l’immobilier dans le 7e, mais l’article précise bien : ‘de l’immobilier de bureaux’. L’article précise en effet que le 7e devient un quartier d’affaires. Si l’article prévoit que ‘cette augmentation devrait avoir des retombées positives sur les commerces de l’arrondissement’, force est de constater :
• que le quartier étudié par cet article est celui formé par la rue Saint Dominique, la rue de l’Université côté quai de Seine et Musée d’Orsay, et rue de Grenelle côté esplanade des Invalides, soit dans un quartier différent de celui du commerce litigieux,
• et que les loyers dont l’augmentation est relevée s’appliquent uniquement aux bureaux, et pour des immeubles ‘haut de gamme’ totalement rénovés, et des surfaces supérieures à 678 m2, ce qui n’est sur ces trois points pas le cas en l’espèce pour l’immeuble dans lequel est exploité ce commerce. Les locaux de bureaux ont effectivement des loyers fixés par référence uni- quement aux loyers de bureaux, en application de l’article R. 145-11 du Code de commerce et ne peuvent servir de référence pour les loyers de boutique.
L’article sur le 103 rue de Grenelle n’apporte aucun élément sur la modification possible des facteurs locaux de commercialité. L’extrait dit de ‘fichier Madame Veron’, expert, produit d’autre part en pièce n° 10 par les consorts Bony, n’apporte aucun élément sur les facteurs locaux de commercialité puisqu’il s’agit de 4 pages de tableaux reprenant des éléments de comparai- son de prix de bail dans le quartier de la rue du Bac en 2000 et 2010.
Les allégations des bailleurs sur la spécialisation du quartier dans le domaine du prêt-à-porter et de l’équipement de la mai- son au carrefour Bac-Université ou Bac-Saint Germain, ne sont étayées par aucune pièce.
Le document produit par la Sarl SM Boutique et établi par l’agence immobilière ‘Paris Seine – Agence Cherche Midi’ permet au contraire de déterminer que les locaux commerciaux situés dans la partie de la rue du Bac correspondant au local liti- gieux sont une pharmacie, un coiffeur, une boucherie, un laboratoire photo, une brasserie, une poissonnerie, un magasin de retouches, deux opticiens, un traiteur italien, une brasserie, un café, et deux ou trois magasins de prêt-à-porter. Description sans commune mesure avec les allégations des bailleurs sur la transformation du secteur au cours du bail expiré, spéciale- ment de l’autre côté du boulevard Saint Germain.
Or, l’article 146 du Code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.”