Gardien d’immeuble – Rappels de salaires – Obligation pécuniaire du syndicat – Indemnité transactionnelle

Cette décision rendue dans un contexte procédural lourd et ancien a donné lieu à deux décisions de la Cour de cassation. La cour d’appel de Versailles est saisie par le syndicat des copropriétaires sur renvoi après cassation partielle prononcée par un arrêt de la 3e Chambre civile du 19 novembre 2020 (n° 19-19.500).
Dans cet ensemble immobilier en copropriété composé de six bâtiments comprenant 500 lots, le règlement de copropriété avait prévu deux loges de gardien, c’est ainsi que le syndic de l’époque avait embauché deux couples de gardiens. Ceux-ci ont saisi le conseil de prud’hommes en rappel de salaires pour la période du mois d’août 1997 au mois d’avril 2004.
Le syndicat des copropriétaires a introduit plusieurs procédures à l’encontre des syndics successifs leurs reprochant un défaut de conseils et des fautes de gestion justifiant des demandes indemnitaires conséquentes.
Dans la présente procédure le syndicat des copropriétaires sollicitait de la cour d’appel de Versailles la condamnation des syndics de l’époque à l’indemniser au titre des rappels de salaires et des indemnités transactionnelles versés aux gardiens auxquels il a été condamné, cette condamnation résultant selon lui de fautes des syndics.
La cour d’appel de Versailles déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes, l’omission de régler les demandes indemnitaires n’étant pas, en l’espèce, fautive, elle ne pouvait donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts. Les demandes indemnitaires étaient dues par le syndicat des copropriétaires aux gardiens en application de son obligation pécuniaire à leur égard. Il en est de même des indemnités transactionnelles qui résultent d’un accord entre le syndicat des copropriétaires et les gardiens, ces indemnités constituent non pas des dommages et intérêts mais un engagement du syndicat des copropriétaires.