Loyer – Renouvellement au 19 mars 2019 – Article R. 145-35 du Code de commerce – Modification des obligations respectives des parties (oui) – Caractère notable (non)

“Il est constant que :
- jusqu’à l’application de cette réforme législative, les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et des travaux entre elles, et d’en transférer au preneur la charge finale quand bien même celle-ci incomberait normalement au bailleur,
- le montant du loyer initial était fixé en tenant compte de cette répartition et il en était de même lors de la fixation de la valeur locative lors des renouvellements successifs, hormis les cas où le montant du loyer du bail renouvelé restait fixé au loyer plafonné.
En l’espèce, le bail initial prévoyait que les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil étaient à la charge du preneur.
Le bail renouvelé est, en l’espèce, soumis aux dispositions nouvelles en ce qui concerne la charge des travaux et la répartition des charges et notamment de l’article R. 145-35 du Code de commerce dont les dispositions d’ordre public s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014 et donc au contrat de bail en cause (...).
Dans ces conditions, il y a bien eu une modification, au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce, des obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du loyer, le bailleur ne pouvant plus comme auparavant transférer au preneur la totalité de ses obligations.
Les modifications apportées par la loi aux clauses du bail renouvelé, quant à la charge des travaux, sont de nature à entraîner un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé si elles présentent un caractère notable”.