Jurisprudences Bail commercial › Le loyer › Fixation du loyer de renouvellement
Loyer – Renouvellement au 1er avril 2019 – Valeur locative inferieure au loyer contractuel (oui) – Facteurs de minoration et de majoration de la valeur locative (oui) – Restitution trop-perçu de loyer (oui)
(juge des loyers commerciaux, Tribunal judiciaire de Paris, 21 février 2024)
“Il résulte de la combinaison de ces dispositions (articles L. 145-33 et premier et dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce) que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, alors le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative, même si celle-ci est inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement (Civ. 3e, 11 décembre 2007, pourvoi n° 07-10476 ; Civ. 3e, 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-21990 ; Civ. 3e, 23 juin 2015, pourvoi n° 14-12411).
En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.
(...)
Il y lieu de rappeler que si le tribunal ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, il ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (...) ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (...).
Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties,
En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du Code de commerce, les obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
(...)
Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyer,
(...)
En l’espèce, dès lors que la demanderesse a payé, depuis le 1er avril 2019 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer supérieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu d’ordonner la restitution des loyers perçus en trop par la bailleresse, sans pour autant prononcer de condamnation”.