Loyer – Renouvellement – Modification notable des facteurs locaux de commercialité (oui) – Abattements article R.145-8 du Code de commerce (oui)

“Il s’évince des données recueillies par l’expert que pendant la durée du bail écoulé, soit entre 2006 et 2015, le commerce de restaurant exploité par le preneur a pu bénéficier directement d’une modification notable des facteurs locaux de commer- cialité (...).
Il sera toutefois relevé que si la cuisine du restaurant est actuellement située dans d’autres locaux que ceux faisant l’objet du bail en cause et avec lesquels ils communiquent, tandis que les sanitaires du restaurant sont, eux, situés dans les locaux loués, cet agencement des lieux résulte d’un choix du preneur qui exploite le restaurant en bénéficiant des avantages liés à la communication des locaux.
(...)
Si comme le soutient la bailleresse, la clause d’interdiction de sous-location et de cession du seul droit au bail est une clause usuelle qui ne justifie pas une diminution de la valeur locative, tel n’est pas le cas de l’interdiction du recours à la location- gérance qui restreint significativement les droits du preneur et justifie l’abattement de 10 % proposé par l’expert et retenu par le premier juge.
(...)
Le paiement de la taxe foncière est une charge incombant au bailleur. La clause par laquelle celui-ci s’en décharge sur loca- taire constitue, nonobstant un éventuel usage local, un facteur de diminution de la valeur locative par application de l’article R. 145-8 du Code de commerce”.