Parties privatives – Destination – Clause restrictive du règlement de copropriété – Validité – Infraction – Recherche nécessaire

1) Est licite, dans un immeuble à destination mixte, la clause interdisant l’utilisation des boutiques pour des commerces qui, par leur nature, le bruit, les trépidations, les odeurs seraient de nature à nuire au standing de l’immeuble ou apporter une gêne quelconque à ses habitants et notamment tous commerces alimentaires rentrant dans les catégories ci-dessus. 2) Doit être cassé l’arrêt qui pour interdire l’exercice de l’activité de salon de thé, petite restauration, n’a pas recherché si cette activité était précisément interdite par le règlement de copropriété et si elle était effectivement génératrice de nuisances.

“La Cour :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 31 août 2011), que M. Mezzarobba, propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété à Paris, l’a donné à bail à usage commercial à la société Le Baba bourgeois qui a cédé son fonds de commerce à la société SAJMB ; que le syndicat des copropriétaires a assigné M. Mezzarobba et la société SAJMB en cessation de l’activité de restauration, comme contraire au règlement de copropriété, et résiliation du bail consenti à la société SAJMB ; que M. Mezzarobba a demandé reconventionnellement que soit constatée l’illicéité de la clause du règlement de copropriété prescrivant que ‘les boutiques ne pourront être utilisées pour des commerces qui, par leur nature, le bruit, les trépidations, les odeurs seraient de nature à nuire au standing de l’immeuble ou apporter une gêne quelconque à ses habitants. C’est ainsi que sont formellement interdits, sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative, les commerces suivants : tous commerces alimentaires rentrant dans les catégories visées à l’alinéa ci-dessus, les café, bar, restaurant, boîtes de nuit, dancing, discothèque, cinéma, toute salle de spectacles’ ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant retenu que la clause du règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires n’était pas contraire à la destination mixte de l’immeuble, la Cour d’appel a légalement justifié sa décision refusant de prononcer la nullité de cette clause ;
Mais sur le second moyen :
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires en cessation de l’activité de la société SAJMB et résiliation du bail, l’arrêt retient que le bail autorise les activités de salon de thé et petite restauration, en contradiction avec les interdictions figurant au règlement de copropriété ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il était demandé, si l’activité permise par le bail était précisément interdite par le règlement de copropriété et si elle était effectivement génératrice de nuisances, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”.