Jurisprudences Bail commercial › Le renouvellement du bail › Indemnité d'éviction
Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Café-bar-restaurant – Perte de fonds (oui) – Valorisation par branche d’activité (oui) – Frais de réinstallation (oui)
(CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 22 novembre 2017)
“Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.
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L’avis de l’expert selon lequel l’éviction entraînera la perte du fonds n’a pas été démenti par le bailleur sur lequel l’article L. 145-14 du Code de commerce fait reposer la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre. L’éviction entraînera dès lors la perte du fonds dont la valeur est au moins égale à la valeur du droit au bail.
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Bien que l’estimation de la valeur du fonds de commerce soit d’habitude réalisée à l’aide de deux méthodes, c’est-à-dire à partir du chiffre d’affaires ou par sa rentabilité, le régime fiscal de micro BIC auquel est assujetti l’exploitant, ne permet pas de déterminer son EBE, dès lors, seule la première méthode sera utilisée.
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Ainsi que le rappelle l’expert il est d’usage pour les cafés-bars-restaurants de valoriser séparément l’activité bar de celle de brasserie. Pour l’activité café-bar les valeurs se situent autour de 300 à 1 200 fois la recette journalière.
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Pour l’activité de restauration le multiple est compris entre 50 et 100 % du chiffre d’affaires. Au taux de 55 % proposé par l’expert et admis par le bailleur, le preneur demande de préférer un taux de 70 %. Cependant, vu les caractéristiques du bien, rappelé plus haut un taux de 60 % sera retenu.
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Il est constant que le bailleur qui évince son locataire doit participer aux coûts d’aménagement par le locataire de son nouveau commerce. Cependant, en l’espèce, le preneur n’exerçant pas dans le cadre d’une chaîne disposant d’une décoration et d’aménagements spécifiques, le preneur pourra acquérir un fonds de même nature disposant déjà d’aménagements. Dès lors, l’évaluation proposée par l’expert judiciaire de 3 000 €, qui prend en compte ces paramètres doit être approuvée.”