Renouvellement bail – Indemnité d’eviction – Charcutier-traiteur – Perte de fonds (oui) – Fonds déficitaire – Absence de valeur du fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui)

“De jurisprudence constante, la valeur de l’indemnité d’éviction est appréciée à la date la plus proche possible de l’éviction et aucune atténuation de ce principe n’est envisagée, notamment pour que cette valeur soit appréciée à la date à laquelle une société, dont la liquidation judiciaire a été prononcée, se trouve toujours en activité dans le cadre de son redressement judiciaire.

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En conséquence, et sans contradiction avec l’arrêt cité par la locataire, cette indemnité doit être évaluée à la date de restitution des lieux loués, soit le 15 décembre 2005 et non à la date du refus de renouvellement du 11 octobre 2004 comme le soutient la locataire.
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L’expert a déterminé l’indemnité principale au regard d’une moyenne du chiffre d’affaires corrigé et appliqué un pourcentage du chiffre d’affaires annuel de 50 % hors taxes des trois dernières années, pour établir la valeur de l’indemnité principale à la somme de 459 069 euros.
Par la méthode de l’excédent brut d’exploitation, l’expert a établi, après retraitement, un montant de l’indemnité principale de 232 787 euros, et après application de la moyenne des deux sommes ci-dessus, retenu une indemnité d’un montant de 346 000 euros.
La SARL Établissements C. approuve l’expert d’avoir corrigé les résultats d’exploitation au titre des éléments non récurrents ou exceptionnels et fait valoir que les pertes d’exploitation doivent être relativisées (...)
Ces correctifs ne sauraient masquer le caractère déficitaire du commerce. Outre que le correctif appliqué pour l’exercice 2003 ne concerne pas une charge anormale, l’expert ne mentionne pas, concernant l’exercice 2004, la charge que représente l’augmentation de loyer tel que fixé par arrêt de cette Cour le 25 mars 2004 sur la base duquel le précédent bailleur a fait signifier un commandement de payer la somme de 150 000 euros due pour la période du 1er octobre 1995 au 15 septembre 2003.
Ces éléments établissent l’absence de capacité bénéficiaire du fonds de commerce exploité par la SARL Établissements C. qui a de plus fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 27 octobre 2005, date à laquelle elle a donc cessé son activité, ce qui doit conduire à déterminer la valeur du fonds de commerce à la seule valeur du droit de bail, le jugement étant sur ce point infirmé.
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Il est de principe que l’indemnité d’éviction ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail.”