Renouvellement de bail – Fixation loyer – Bail loyer de marché (oui) – Loyer valeur locative L.145-33 (oui)

“Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux situés à Paris 20e arrondissement, 135 rue de Ménilmontant pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’excep- tion du montant du loyer...
L’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction applicable aux litiges antérieurs au 1er octobre 2016, dispose que les conven- tions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, le contrat de renouvellement du bail, datant du 31 janvier 2013, contient la clause insérée à l’article 12 stipulant : ‘À titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu’en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, et ce nonobstant les dispositions de l’article L. 145-34 du C. com. auquel les parties entendent déroger.
À défaut d’accord entre les parties sur la valeur locative de marché, celle-ci sera fixée par le Juge des loyers commerciaux conformément aux dispositions des articles L. 145-56 et suivants du C. com’.
Compte tenu de ladite clause, il y a lieu de constater que les parties ont, d’un commun accord, écarté les dispositions de l’article L. 145-34 du C. com. relatives à la règle du plafonnement afin de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative qualifiée dans l’acte de ‘valeur locative de marché’.
La seule référence dans le contrat à la ‘valeur locative de marché’, sans aucune autre stipulation expliquant l’étendue des obligations des parties et le mode de détermination de la valeur locative de renouvellement, conjuguée à l’absence d’exclu- sion expresse de l’application des dispositions de l’article L. 145-33 du C. com., ne permet pas de conclure à un engagement exprès et non équivoque des parties d’écarter les règles de la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative statutaire, déter- minées selon les règles légales”.