Renouvellement de bail – Indemnité d’éviction – Hôtel – Méthode de valorisation – Indemnités annexes

“Par ailleurs, ainsi que l’ont retenu les premiers juges par une motivation pertinente que la Cour adopte, il est usuel d’utiliser plusieurs méthodes pour déterminer la valeur du fonds de commerce et de l’indemnité d’éviction afin de croiser le maximum de critères et affiner ainsi l’analyse. C’est dès lors à bon droit que les premiers juges, au vu de la description des lieux faite par l’huissier, Monsieur Gouvernaire, ont considéré que les locaux loués, composés de trois bâtiments, constituaient une seule et même unité d’exploitation et que les locaux destinés à l’exploitation hôtelière étaient indissociables des autres locaux, qu’il existait une imbrication physique des lieux et une interdépendance utilitaire du fait de l’existence d’une clientèle identique, de sorte que la disparition de la perte des locaux à usage d’hôtels entrainerait la disparition de l’entier fonds de commerce et qu’il convenait de prendre en compte le chiffre d’affaires global”.
“Pour déterminer le coefficient de pondération du chiffre d’affaires permettant d’aboutir à la détermination de la valeur du fonds de commerce, il convient d’effectuer une comparaison avec les ventes de fonds de commerce intervenues récemment”. “S’agissant de la méthode DCF (Discounted Cash Flow), elle prend en considération différents facteurs comme les travaux, la durée du bail, le nombre de jours d’ouverture dans l’année, le revenu moyen dégagé par chambre, leur taux d’occupation, auxquels il est appliqué un taux d’actualisation”.
“Il en résulte une moyenne entre ces deux méthodes de 4 668 476,50 € arrondie à 4 700 000 €”.
“Si on compare ce résultat à l’EBE corrigé, troisième méthode régulièrement utilisée, qui est fixée par l’expert à la somme de 365 552 €, on obtient une valeur de 12, 85 ~ l’EBE qui, comme le rappelle l’expert, s’inscrit dans le haut de la fourchette de 6 à 15 qui caractérise un fonds de commerce hôtelier performant en termes de rentabilité, s’inscrivant dans un environnement trèsprivilégié”.