Renouvellement – Indemnité d’éviction – Confection/showroom – Perte de fonds (non) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“L’expert judiciaire retient que le local est destiné au stockage et à la vente en gros et demi-gros et que ses caractéristiques ne per- mettent pas la vente aux particuliers. L’expert amiable indique que les locaux sont principalement utilisés comme atelier mais parfois aussi comme showroom, 4 fois par an. Les deux experts s’accordent pour considérer que l’activité est transférable, l’acti- vité ne nécessitant pas d’aménagements ou d’équipements spécifiques et la surface occupée pouvant être aisément retrouvée.” “Les décisions judiciaires au même emplacement de l’année 2006 à 2016 fixent les loyers dans une fourchette de 160 à 450 m2p. L’expert judiciaire fait état d’une baisse significative des valeurs locatives sur la période pour estimer la valeur locative du local considéré à 300 € m2p.
“Les références considérées par les deux expertises concordent. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y aura lieu de confirmer la valeur locative de marché de 330 € du m2p retenue par le tribunal.
“Au vu des usages et de la valeur locative de marché, les frais de remploi seront fixés à la somme de 8 900 €.”
“Cette indemnité (trouble commercial) compense la perte de temps générée par l’éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et le temps de la recherche d’un nouvel emplacement.”
Les deux experts s’accordent pour indiquer que cette indemnité doit correspondre à 3 mois d’excédent brut d’exploitation, l’expert amiable précisant qu’il est d’usage de retenir la moyenne de l’excédent brut d’exploitation des précédents exercices.” “Cette indemnité (frais de double loyer) a vocation à indemniser le preneur qui déplace son fonds des frais qu’il va exposer en prenant à bail un nouveau local avant de pouvoir libérer le local dont il est évincé”.