Renouvellement – Indemnité d’éviction – Fleuriste – Perte de fonds (oui) -Rentabilité + Usages / 2 + Préjudice -Indemnités accessoires (oui) – Augmentation du seuil de précarité (oui)

“Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession.
Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.
Il est rappelé qu’en prévoyant que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l’article L. 145-14 du Code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce
La preuve du préjudice moindre incombe donc au bailleur.
Le tronçon de la rue dans lequel ils (les lieux loués) se trouvent jouit d’une bonne commercialité, avec une majorité de commerces et de services de proximité, et chalandise de quartier, à fort pouvoir d’achat, et le commerce ne subit aucune réelle concurrence puisqu’il n’existe aucun autre fleuriste dans un rayon de 500 mètres.
Il convient de retenir que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce et ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.
Il est acquis que l’évaluation de la valeur d’un fonds de commerce peut se réaliser par le recoupement ou la combinaison de plusieurs méthodes, notamment celle du chiffre d’affaires et de la capacité bénéficiaire du fonds.
En l’espèce, dès lors que l’expert indique que les deux méthodes sont cohérentes, aucun élément ne justifie la remise en cause de la méthode de la valeur médiane qu’il a adoptée.
Mme [D] [P] proposant à la vente des produits périssables, elle peut prétendre à une indemnisation pour ceux qui ne seraient pas vendus à son départ des locaux.
Il doit être accordé à Mme [D] [P] une indemnité correspondant à la valeur du stock au 31 décembre 2020, seule valeur dont elle a justifié auprès de l’expert, soit une somme de 3.910 €, étant souligné qu’il appartenait à Mme [O] [Y] veuve [L] de prouver que le préjudice serait moindre.
Il apparaît que le chiffre d’affaires HT de Mme [D] [P] a été en constante augmentation postérieurement à la délivrance du congé puisqu’il est passé de 292 056 € en 2016 à 321 202 € en 2017, 370 599 € en 2018, 381 931 € en 2019 et 386 024 € en 2020.
Cependant, il demeure que l’incertitude dans laquelle Mme [D] [P] a été tenue sur la date effective de son départ des locaux durant près de dix années l’a pénalisée dans l’exercice de son activité, notamment en l’empêchant de réaliser des investissements ou de céder son droit au bail.
Dès lors, il doit en être tenu compte en appliquant à la valeur locative l’abattement usuel de 10 %”.