Renouvellement – Indemnité d’éviction – Vente en gros et demi-gros – Perte de fonds (oui) – Indemnités accessoires (oui) – Indemnité d’occupation/précarité (oui)

“En l’espèce, aux termes du bail du 11 avril 2012, les locaux sont destinés à l’exploitation personnelle par le preneur d’un commerce de vente en gros et demi-gros de tous articles de confection.

Les locaux loués se situent [Adresse 1] à [Localité 3] (93) soit dans l’une des deux artères principales du pôle économique accueillant des activités de grossistes et d’import-export de textiles.

Les constatations effectuées par l’expert judiciaire attestent quant à elles que l’agencement de la boutique, au travers de la présentation sur mannequin ou sur présentoir des modèles de maillots, lingeries et autres sous-vêtements proposés à la vente, tend également à attester de la venue d’une clientèle physique.

Les commerçants et représentants de centrales d’achats sont en effet amenés à devoir vérifier la qualité de la marchandise avant tout achat en gros.

Dès lors, l’implantation dans la principale zone de chalandise dédiée à l’activité exercée et l’absence de tout élément permettant d’établir la possible réinstallation de la société locataire dans des locaux équivalents au sein de ce pôle économique, donnent droit à la société Phenix Rouge au bénéfice d’une indemnité de remplacement.

L’indemnité principale sera en conséquence constituée de la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail incluse dans la valeur du fonds et la valeur marchande du fonds.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce, les parties sont en accord avec la méthode de l’approche par le chiffre d’affaires appliquée par l’expert judiciaire. En revanche, elles s’opposent sur le coefficient à appliquer.

Si les comptes de l’exercice 2024, auxquels l’expert judiciaire n’a pas eu accès, démontrent une baisse du chiffre d’affaires par rapport à 2023 et la persistance d’un rendement peu élevé, il n’en demeure pas moins que le coefficient retenu par l’expert apparaît être inférieur aux usages en matière de commerce d’import-export et ce, sans que cela ne se justifie. Dès lors un coefficient de 25 % sur le chiffre d’affaires HT sera retenu, soit une valeur de fonds de commerce égale à la somme de 249 948,50 €.

L’indemnité pour trouble commercial a vocation de réparer le préjudice occasionné par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce compte tenu du non-renouvellement du bail. Si elle s’apprécie en général par référence à la capacité bénéficiaire du locataire, l’absence d’une telle capacité ne fait pas disparaître l’existence d’un trouble à indemniser, qui peut alors s’apprécier au regard du chiffre d’affaires.

C’est à juste titre que l’expert judiciaire a appliqué un abattement de précarité, le titre d’occupation du preneur étant fragilisé par l’éviction. Cet abattement sera toutefois évalué à 20 % et non à 10 %, compte tenu de la durée de la procédure. Il s’avère de surcroît justifié d’appliquer également un abattement de 5 % au titre des charges exorbitantes de droit commun que constitue la mise à la charge de la locataire de l’impôt foncier ainsi que des travaux de mise aux normes. L’application de ces mêmes clauses aux autres locataires de l’immeuble ne peut en effet justifier d’écarter cet abattement”.