Jurisprudences Bail commercial › Le renouvellement du bail › Indemnité d'éviction
Renouvellement – Indemnité d’éviction – Agence immobilière – Perte de fonds (non) – Déplacement (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui)
Cour d’appel de Chambéry, 1re chambre, 18 novembre 2025, RG 23/01735
“Il est de jurisprudence constante qu’en cas de refus de renouvellement d’un bail n’entraînant pas, comme en l’espèce, la perte du fonds de commerce, l’indemnité principale d’éviction correspond à la valeur du droit au bail, qui doit être appréciée en tenant compte des locaux dont le preneur a été évincé. […]
S’il n’existe aucune méthode impérative de calcul de cette indemnité, et si son évaluation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3e, 15 octobre 2008, n° 07-17.727 P), celle qui est la plus usitée, et sur laquelle se fondent du reste les parties, est la méthode dite de la capitalisation du différentiel de loyers. […]
L’intimée [bailleresse] ne peut pas non plus utilement se prévaloir des conclusions du rapport établi par M. [S] [G], qu’elle verse aux débats, et qui retient une valeur de marché comprise entre 55 et 60 €/m². Il est important d’observer, en effet, que cet expert, mandaté par la SCI Les Jonchères IV, n’a pris en compte que les seuls éléments qui lui ont été fournis par cette dernière. Par ailleurs, comme l’a noté l’expert judiciaire, M. [G] ne s’est pas basé sur les valeurs locatives, mais sur les prix de vente capitalisés de locaux comparables, ce qui n’est pas la méthode la plus pertinente. Il s’est fondé en outre sur des ventes réalisées entre 2012 et 2017, soit bien avant le départ des lieux de la locataire. […]
C’est au regard des facilités d’accès à la rocade de contournement d’[Localité 4], aux autoroutes, et de l’intérêt que pouvait présenter pour la SNC la facilité de profiter gracieusement des bureaux de la société situés à proximité immédiate à [Localité 7] qu’un coefficient de 3 a été retenu. […]
Il peut être constaté cependant que, si l’appelante justifie avoir effectivement supporté de tels frais, elle n’apporte aucun élément susceptible de rapporter la preuve de ce que les licenciements intervenus seraient consécutifs à son déménagement. […]
Compte tenu de cette carence probatoire, la demande indemnitaire qu’elle forme de ce chef ne pourra qu’être rejetée”.