Opposabilité des droits réels – Rangs de publication et d’inscription – Conflit entre une hypothèque judiciaire et une vente

Les règles spécifiques de conflit entre des inscriptions et des publications hypothécaires sont nombreuses et diverses au point de penser qu’elles visent tous les cas de figure. L’arrêt à l’étude nous offre l’occasion de constater que ce n’est pas le cas. L’enjeu était de taille : le créancier judiciairement autorisé à inscrire une hypothèque sur un bien dispose-t-il d’une sûreté efficace quand son débiteur vend le bien avant publication de l’inscription et... publie la vente le même jour que la publication de l’inscription ? Oui, sous la réserve d’une temporalité précise.
“Vu l’article 2427 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, et les articles 30 et 31 du décret n° 5-22 du 4 janvier 1955 :
5. Selon le premier de ces textes, les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers.
6. Selon le deuxième, les actes et décisions judiciaires publiés par application du 1er de l’article 28 du décret susvisé sont inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont fait inscrire antérieurement des privilèges ou hypothèques.
7. Selon le dernier, lorsqu’une formalité obligatoire en vertu des 1er à 3e de l’article 28 du décret précité est de nature à produire des effets opposables aux tiers en vertu de l’article 30 et une inscription d’hypothèque sont requises le même jour relativement au même immeuble, et que l’acte à publier et le titre de l’inscription portent la même date, l’inscription est réputée d’un rang antérieur, quel que soit l’ordre du registre prévu à l’article 2453 du Code civil, devenu 2447 de ce Code. 8. Il en résulte, en cas de conflit entre créancier hypothécaire et acquéreur de droits immobiliers à raison d’une publication requise le même jour relativement au même immeuble, que, lorsque le titre de l’inscription est antérieur à l’acte à publier, l’inscription hypothécaire est réputée d’un rang antérieur, quel que soit l’ordre du registre susvisé.”