Renouvellement – Indemnité d’éviction – Agence bancaire – Indemnité de transfert (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Le tribunal a considéré, comme l’expert, que, s’agissant de locaux à usage bancaire, assimilables à une activité de bureau dans la mesure où les banques exercent une activité essentiellement intellectuelle, l’éviction de la preneuse n’entraînera pas la perte du fonds de commerce, lequel pourra faire l’objet d’un transfert.
Quand le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond à la valeur du droit au bail qui s’obtient selon la méthode dite du différentiel en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit ‘de situation’déterminé en fonction de l’emplacement des lieux loués.
S’agissant d’un local à usage de bureau, ainsi que l’a observé le jugement déféré, en application de l’article R. 145-11 du Code de commerce auquel renvoi l’article L. 145-36 du même Code, le montant du loyer de renouvellement est déplafonné de plein droit et doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées avec les locaux de référence.
Il (le tribunal) a approuvé les conclusions de l’expert proposant au regard des éléments de référence présentés, une valeur locative de marché de 4 000 €/m2, soit un loyer annuel de 372 000 € pour une surface pondérée acceptée par les parties de 93 m2, et une valeur locative de renouvellement de 2 500 €/m2, soit un loyer annuel de 232 500 €. Conformément aux conclusions de l’expert, le jugement déféré en a déduit un différentiel arrondi de 140 000 € entre ces deux valeurs. Conformément au principe énoncé à l’article L. 145-14 précité, les frais de déménagement doivent être totalement indem- nisés en cas d’indemnité de déplacement, mais il incombe au preneur évincé de rapporter la preuve de son préjudice en produisant des justificatifs détaillés.
Concernant les aménagements spécifiques, le tribunal a justement souligné que s’agissant d’une agence bancaire, ces amé- nagements comprennent généralement des coffres-forts, chambre-forte, caméras de surveillance, serveurs informatiques, vitrines et fenêtres anti-effraction, porte sas et rideaux métalliques, dont il a estimé le coût en l’espèce à 80 725 €...
Dès lors que la preneuse ne démontre pas qu’elle sera tenue de payer un double loyer au-delà de la durée usuellement retenue d’un mois pour sa réinstallation dans de nouveaux locaux, c’est à juste titre que le jugement déféré a fixé cette indemnité à la somme de 31 000 € correspondant à un mois de la valeur locative de marché des locaux délaissés”.