Renouvellement – Indemnité d’expropriation – Boulangerie – Perte de fonds (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Le premier juge a rejeté la demande de l’EPFIF de retenir la méthode du droit au bail, a retenu la méthode de la perte du fonds de commerce proposée par la SARL Douceurs et Plaisirs de [localité 31] et le commissaire du Gouvernement.
Ce rapport (produit par l’expropriante) indique que bien que le commerce soit situé dans un quartier agréable de [loca- lité 31], il ne bénéficie pas de l’emplacement privilégié de type n° 1, mais plutôt de l’emplacement de type n° 1 bis, ce qui indique que l’activité commerciale pourrait tout à fait continuer ailleurs dans le même secteur du quartier sans préjudice significatif ; que ce commerce fait partie d’un groupe, ce qui signifie que sa clientèle n’est pas strictement locale mais égale- ment attachée à la marque elle-même et qu’il existe des offres pour des locaux commerciaux similaires à [localité 31] et dans les zones avoisinantes ; que par conséquent l’activité de la société pourrait être maintenue en dehors de l’emplacement actuel en restant dans le secteur ou le quartier et que l’indemnité d’éviction correspondrait donc à la valeur du droit au bail outre les indemnités accessoires.
Ce rapport ajoute que la boulangerie est sous l’enseigne Urban Bakery, groupe de boulangeries/pâtisseries qui détient envi- ron douze établissements à [localité 27] et ses environs.
Cependant, ce rapport n’apporte aucun élément au niveau juridique sur la consistance du groupe invoqué.
S’agissant des offres de commercialisation (page 23), elles sont au nombre de 9, l’adresse n’est pas mentionnée pour cinq d’entre elles, huit correspondent à des petites surfaces, une seule ayant une surface de 172 m2, mais sans mention d’adresse, au centre château.
Ce rapport note deux offres très comparables, mais si la première est comparable en terme d’activité, coffee shop et pâtisserie, la surface de 79 m2 n’est pas comparable ; pour la seconde, la superficie de 91 m2 n’est pas comparable ainsi que la nature d’activité s’agissant d’un fonds de commerce de restauration avec extraction.
En outre, la SARL Douceurs et Plaisirs de [localité 31] est un commerce de proximité, qui jouit d’une clientèle locale fidèle et d’une clientèle de passage, mais surtout d’un emplacement exceptionnel avec notamment le marché de la [adresse 23] qui draine énormément de clients trois fois par semaine (mardi, vendredi et dimanche), qui sera nécessairement perdue en cas de changement du lieu d’exploitation.
Il est donc établi que la SARL Douceurs et Plaisirs de [localité 31] ne peut se réinstaller à proximité immédiate. La SARL Douceurs et Plaisirs de [localité 31] fait état ensuite de la doctrine :
9e édition Francis Lefebvre pour les boulangeries pâtisseries : entre 55 et 140 % du chiffre d’affaires (pièce n° 22) Revue Annales des loyers (pièce n° 23)
- pour les fonds de commerce de boulangerie : 50 à 110 % du chiffre d’affaires TTC
- pour les pâtisseries : 60 à 115 % du chiffre d’affaires
Ces éléments correspondant uniquement à la doctrine seront écartés.
Les deux termes retenus par la Cour correspondent donc à un pourcentage de 113 % et de 111 %.
Au regard de la bonne localisation de la SARL Douceurs et Plaisirs de [localité 31], le premier juge a donc exactement retenu un ratio supérieur de 115 %”.