Renouvellement – Indemnité d’éviction – Agence immobilière – Perte de fonds (non) – Déplacement (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité prend le caractère d’une indemnité de transfert (égale à la valeur du droit au bail) ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement (égale à la valeur du fonds de commerce perdu).
L’indemnité de remplacement couvre la valeur du fonds de commerce perdu, déterminée selon les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation (EBE).
La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.
En l’espèce, la société Boulmich Immo a quitté les locaux litigieux le 24 juillet 2020 et s’est réinstallée au [adresse 4] à [loca- lité 21], toujours sous l’enseigne Century 21, aux termes d’un bail à effet du 7 mars 2020. Ces nouveaux locaux sont situés à 850 mètres à pied de l’ancienne agence (650 mètres à vol d’oiseau), à proximité immédiate de la [adresse 23].
L’expert judiciaire indique sans contestation des parties que ‘les locaux de remplacement sont (...) situés à un meilleur emplacement’.
Les frais de remploi en cas de transfert comprennent les honoraires qui seront dus à l’agent immobilier chargé de trouver des locaux similaires pour reloger le preneur, complétés d’honoraires juridiques.
Il est d’usage que les frais de double loyer soient calculés sur la base de la valeur locative de marché, soit en l’espèce 51 000,75 € comme précédemment indiqué. Cependant, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, les frais de double loyer sont donc fixés à la somme de 18 794,52 € arrondie à 18 795 € (49 000 € # (140 / 365 jours)).
La demande de la société Boulmich Immo intègre le montant de devis non signés. Dès lors que la charge de la preuve de l’étendue de son préjudice lui incombe, elle ne démontre pas, alors que sa réinstallation date maintenant de plus de 4 ans, avoir réellement exposé les frais correspondant à ces devis en produisant les factures correspondantes. Ces frais (déména- gement : 17 038,80 € + 8 934 € + 19 711,34 € ; réinstallation : 4 388,52 € + 32 208 € + 5 710,73 € + 8 820 €) ne seront donc pas retenus.
Cette indemnité (trouble commercial) compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois dernières années”...