Loyer du bail renouvelé – 28 avenue Marceau (75008) Paris ­Déplafonnement pour améliorations (non) – Modification des facteurs locaux de commercialité (non)

1/ Les documents comptables, en ce qui concerne “les immobilisations et amortissements” contemporains de l’ouverture du magasin ou l’ayant suivi de près - et antérieurs au précédent renouvellement - font état de : installation de téléphone, élec- tricité, chauffage, plomberie, vitrine, miroirs, coiffeuses menuiserie, peinture, fauteuils..., autant d’aménagements destinés à rendre conformes les lieux à la destination prévue au bail (dès lors que) le précédent bail portait sur une activité différente. De la sorte, pour que les lieux soient conformes à la destination contractuelle, il importait que des travaux soient réalisés, le preneur étant en droit de rendre les lieux conformes à tous les chefs de destination prévus au bail. Il n’est pas établi que les travaux en cause ont dépassé une telle finalité. Seul le changement de vitrine peut être considéré comme susceptible de caractériser une amélioration dans le sens du texte précité (R.145-8 C. com) mais elle ne saurait être considérée comme notable au sens de l’article L. 145-34 du Code de commerce.
2/ La population environnante a baissé de l’ordre de 5 à 6 %, .... Le seul parc de stationnement mis en service pendant le bail échu “Alma Georges V” peut effectivement concerner la clientèle potentielle de la société locataire ; cependant, rien ne permet de démentir l’appréciation de l’expert qui souligne que cette clientèle, en raison de l’emplacement de ce parc, situé à 500 m, sera plus attirée par des commerces de même nature se trouvant dans des artères plus attractives. En effet, la zone de très bonne commercialité (avenue Georges V, avenue des Champs-Élysées, rue François 1er, avenue Montaigne, ou même rues Pierre Charron ou Marbeuf) bénéficie d’une attractivité plus forte qui ne s’incorpore pas dans la voie en cause. De même, l’évolution des constructions doit être considérée comme sans influence sur la chalandise de la société locataire.