Bail commercial – Charges – Ravalement, entretien ¬Remplacement d’ascenseur

“Sur les travaux de ravalement... si au sens du droit commun des baux, les travaux sur l’immeuble ne constituent une charge locative que s’ils sont de menus entretiens, tel n’étant pas habituellement le cas des travaux de ravalement de l’immeuble qui relèvent soit du gros entretien, soit lorsqu’ils touchent à la structure de l’immeuble, des gros travaux de l’article 606 du Code civil, le bail litigieux, au regard de ses diverses clauses qui doivent s’interpréter les unes par rapport aux autres, met à la charge des preneurs l’ensemble des réparations concernant l’immeuble à l’exception des gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil, de sorte que les réparations relevant de l’article 605 du Code civil sont, dans la commune volonté des par- ties, à la charge des preneurs, cette analyse n’étant pas contredite par les indications des parties lors de l’expertise ordonnée pour la fixation du bail en renouvellement au 1er juillet 2006 et qui allaient dans le même sens puisqu’il y était précisé que seules les réparations de l’article 606 étaient à la charge des bailleurs ; ... que la question est donc uniquement de savoir si les travaux de ravalement en cause relèvent de l’article 605 du Code civil ou comme le prétendent les appelants dans un moyen subsidiaire de l’article 606 du Code civil, ou bien encore comme le soutiennent encore les appelants, s’ils sont dus à la vétusté de l’immeuble ou ont été exécutés sur prescription administrative, auxquels cas le bail ne contenant aucune sti- pulation particulière sur la vétusté de la prise en charge des prescriptions administratives, ils ne seraient pas à charge des concernés en vertu de l’article 1755 du Code civil édictant que : ‘aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure’ ; ...que les travaux de ravalement litigieux ne sont pas, concernant le ravalement et même en partie des travaux de maçonnerie en reprise de structure, seuls y étant visés le piochement des enduits et des raccords d’enduits et un lessivage et remise en peinture ainsi qu’il résulte des devis ver- sés aux débats, ces travaux relevant des travaux de gros entretien de l’article 605 du Code civil, dont il résulte, comme sus- dit, du rapprochement des clauses du bail qui sont, dans la commune volonté des parties, à la charge des preneurs ; ...qu’il ne ressort pas par ailleurs, des éléments du dossier que la nécessité de ces travaux soit due à la vétusté y compris pour les interventions en toiture dont il sera question plus bas et qu’il ne ressort pas davantage des éléments du dossier que ces tra- vaux de ravalement aient fait suite à une injonction administrative”.
Sur les travaux relatifs au remplacement de l’ascenseur, il ressort du procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 2 septembre 2005, que l’ascenseur ayant été endommagé suite à des dégâts des eaux survenus dans les sous-sols fin juin et début juillet 2005, des devis avaient, dans un premier temps, été établis en vue d’une réfection et qu’il a été, ensuite, décidé, la cabine s’étant avérée trop petite et l’installation vétuste, d’un remplacement total de l’ascenseur, lequel a été effec- tivement voté par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2005 ; que ce remplacement n’est pas constitu- tif d’une réparation locative, même de gros entretien, et devrait être, au demeurant, exclue de telles réparations, dès lors qu’ayant pour origine la vétusté et la non-conformité de l’ascenseur ; que les charges afférentes à ce poste devront donc être écartées du décompte locatif des époux Salvy dont l’appel sera donc déclaré partiellement fondé”.