Indemnité d’éviction – SCM de médecins – Indemnité de transfert (oui) – Nécessité pour évaluer totalement le préjudice d’attendre le transfert effectif (non) – Absence de droit à indemnisation pour perte de clientèle

“Le préjudice résultant de l’éviction, lequel doit être déterminé à la date la plus proche de l’éviction, est appréciable dès cette date en fonction des frais normaux et prévisibles générés par le transfert du fonds ou par sa perte selon les cas d’espèce, de sorte que la société Medipara n’est pas fondée à soutenir qu’il faille attendre qu’elle ait retrouvé de nouveaux locaux pour pouvoir chiffrer son préjudice.
Le bail étant conclu au nom de la SCM Medipara, entité juridiquement distincte de celle des médecins à la disposition des- quels elle doit, selon son objet social, mettre les moyens d’exercer, les conséquences pour ces médecins, tiers au contrat de bail, du transfert d’activité en d’autres lieux entraîné par l’éviction, n’ont pas à entrer en ligne de compte dans l’apprécia- tion de son préjudice... ; ne bénéficiant pas d’une clientèle propre, elle ne saurait ainsi prétendre à indemnisation pour perte de clientèle, non plus qu’elle ne peut prétendre à indemnisation d’un trouble commercial qui lui soit propre ;
Elle peut, en revanche, se prévaloir, au titre de l’indemnité d’éviction principale, d’une valeur de droit au bail dès lors que l’activité autorisée au bail qui implique la réception de personnes, soignées par les médecins, dans les lieux loués en vue d’auscultation et de soins, ne peut être qualifiée de purement intellectuelle.
Au regard du différentiel entre la valeur de marché des locaux litigieux telle que déterminée par l’expert judiciaire et admise par les parties et le montant du loyer plafonné qui aurait, en l’absence de motif de déplafonnement, été applicable en cas de renouvellement du bail, et compte tenu d’un coefficient à fixer à 7 pour ce cabinet médical bénéficiant d’une clientèle de proximité, la valeur du droit au bail s’établira à la somme de 32 963 € (36 000 € - 31 291 € ~ 7) étant, sur ce point, observé que la société Medipara ne peut, comme elle le fait, se référer au différentiel entre le prix du loyer du bail qu’elle serait sur le point de signer pour d’autres locaux et le prix du loyer plafonné des locaux évincés.
À cette indemnité principale, doivent être ajoutés, au titre des indemnités accessoires, des frais de mailing et des frais de réinstallation dès lors que la société Medipara doit, conformément à son objet social, faciliter l’activité professionnelle de ses membres par la mise en commun des moyens nécessaires à l’exercice de leur profession”.