Congé refus de renouvellement (non) – Requalification congé refus de renouvellement (oui) – Prescription (non)

“Sur la prescription de l’action en requalification du congé
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Par voie de conclusions notifiées le 21 novembre 2019, la bailleresse a sollicité du tribunal qu’il ‘restitue au congé du 17 novembre 2017 la qualification de congé avec refus de renouvellement, le preneur ayant refusé ses conditions’.
En l’espèce, le délai de prescription biennale est applicable à cette demande en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce.
La prescription biennale peut être interrompue en application des règles des articles 2240 et suivants du Code civil, c’est-à- dire par une citation en justice, même en référé.
La bailleresse a articulé au visa de l’article 12 du Code de procédure civile sa demande de ‘requalification’ du congé délivré le 17 novembre 2017.
Par assignation du 25 juillet 2018, la SCI Lefort a saisi le juge des référés d’une demande tendant à voir constater la fin du bail aux motifs que M. [M] ne s’était pas prononcé sur les nouvelles conditions de renouvellement du bail résultant du congé. Le premier juge a considéré à raison que le délai de prescription courant à compter du 17 novembre 2017 avait été interrompu par cette citation en justice. La demande de la SCI Lefort tendant à restituer au congé sous conditions une qua- lification de congé avec refus de renouvellement n’est donc pas prescrite.
Il est relevé en tout état de cause, que s’il devait être considéré que la prescription de l’action court à compter du jour où la SCI Lefort a eu connaissance du refus des conditions de renouvellement du bail notifiées, un tel refus a été exprimé pour la première fois par le preneur dans son assignation du 15 janvier 2018, de sorte que pas davantage la prescription ne peut être opposée.
La Cour confirme le jugement qui rejette cette fin de non-recevoir.
Le preneur n’a pas sollicité le renouvellement du bail dans les formes et conditions de l’article L. 145-10 du Code de com- merce. M. [M] ne démontre pas que les parties étaient d’accord pour un renouvellement du bail aux conditions du bail expiré, puisque qu’au contraire, le renouvellement du bail a été offert par la bailleresse sous conditions.
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Sur la requalification du congé
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La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 11 janvier 2024 (civ. 3e, 22-20.872) :
- qu’il résulte des articles 1103 du Code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix,
- qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré,
- qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
Le congé du 17 novembre 2017 s’analyse donc, en application de cette jurisprudence, en un congé avec refus de renouvelle- ment ouvrant droit à indemnité d’éviction”.