Renouvellement de bail – indemnités d’éviction – Expulsion aux risques et périls (oui) – indemnités d’éviction en contrepartie d’expulsion injustifiée (oui) – indemnités accessoires (oui)

“L’article L. 111-10 du Code des procédures civiles d’exécution rappelle que l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire non définitif aux risques du créancier, qui doit rétablir le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié”.
“En l’espèce, la Cour a, dans son arrêt du 23 octobre 2023, déclaré la SCI Jimac tenue de réparer le préjudice subi par la société Biodoo des conséquences de l’exécution forcée du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 14 septembre 2017”.
“L’indemnité doit être égale au préjudice causé par l’éviction du locataire et doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire a été évincé. Elle ne doit entraîner ni enrichissement, ni appauvrissement du locataire évincé.”
“De ce fait, sur la base de la différence entre la valeur locative de marché et la valeur de renouvellement, appliquée aux sur- faces pondérées du local, l’expert a estimé la valeur du droit au bail à la somme de 136 000 euros”.
“Ce montant résultant de l’application de la méthode dite ‘différentielle’, qui évalue le préjudice du preneur par différence entre la valeur locative et le loyer que le preneur aurait acquitté s’il était resté dans les lieux, prend en compte la valeur du droit au bail des locaux dont le preneur a été évincé et est adaptée au cas d’espèce”.
“La société Biodoo sollicite, en outre, le montant du droit d’entrée et le coût de la cession du droit au bail qu’elle a versés pour accéder aux locaux du (local de remplacement)”.
“La Cour retient que ces versements en capital ne présentent pas le caractère de frais de remploi ou d’agence et ne sauraient être retenus, en ce qu’ils visent à obtenir l’indemnisation du coût de l’accession au local de remplacement, recherché du fait de l’éviction laquelle est indemnisée via la valeur du droit au bail examinée ci-dessus”.