Renouvellement de bail – indemnités d’éviction – Perte de fonds (non) – Transfert (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – indemnités accessoires (oui)

“L’expert judiciaire retient une valeur locative de marché de 66 600 €, sur la base d’une estimation à 1 800 € du m2P, avec laquelle s’accorde le preneur. L’expert judiciaire produit des références à proximité dans le 15e arrondissement de dix locations nouvelles (dont sept références avec décapitalisation), six renouvellements et quatre fixations judiciaires, pour des périodes allant de 2007 à 2016 et faisant apparaître un loyer moyen de 1 000 € du m2P, hors décapitalisation. L’expert amiable du preneur produit 24 références dont il ressort un prix moyen au m2P de 975 €, hors décapitalisation”.
“Le droit au bail sur les locaux commerciaux loués et acquis par le preneur est un des éléments constitutifs du fonds de com- merce qui figure à son actif. Son éviction des locaux loués entraîne donc à tout le moins la perte de cet élément d’actif, perte qui doit être compensée à sa valeur réelle. C’est donc la valeur du droit au bail des locaux évincés, en cas de maintien et de simple transfert du fonds, qui doit être prise en considération pour déterminer la perte d’actif effectivement subie par le pre- neur au titre de l’indemnité principale. Son nouveau droit au bail figure à son patrimoine, résulte d’un choix de gestion sur la prise de nouveaux locaux dont les caractéristiques sont nécessairement distinctes et n’est pas constitutive d’un préjudice alors qu’il n’est par ailleurs ni allégué ni démontré que les nouveaux locaux seraient identiques ou à tout le moins similaires à ceux dont le preneur a été évincé”.
“S’agissant de la prise en compte de la décapitalisation, la cour constate que la quote-part correspondant à la décapitalisa- tion du prix des locations nouvelles ne correspond pas nécessairement à un complément de loyer mais peut avoir le caractère d’une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente du fonds ou de son éviction. En l’espèce, les références décapitalisées produites, majorant le loyer au m2P de 48 % ne comportent pas de précision sur le point de savoir si la déca- pitalisation constituerait en fait un complément de loyer, fait qui ne se présume pas”.
“Dans ces conditions, ne sera pris en considération que les prix de location hors décapitalisation pour les locations nouvelles”. “L’expert et le preneur proposent de retenir une indemnisation forfaitaire à hauteur de 10 % de l’indemnité principale, ce qui est conforme aux usages. En revanche, le bailleur estime que l’indemnisation doit correspondre aux frais réellement engagés par le locataire évincé soit les droits d’enregistrement (16 060 €), les frais d’établissement de la promesse et de l’acte de cession (6 000 €) et les frais d’établissement du nouveau bail (4 200 euros). La réalité du montant de ces frais qui sont à ce jour connus n’est pas contestée et l’allocation d’une somme forfaitaire ne se justifie donc plus. Il conviendra donc de fixer la valeur des frais de remploi à leur montant de 26 260 euros correspondant à la réalité du préjudice subi par le locataire au regard de ce poste et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point”.