Indemnité d’expropriation – Agence immobilière – Perte de fonds (non) – Valeur de droit au bail nulle (oui) – Indemnité droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Au regard des références retenues, il convient de fixer un loyer théorique de 250 € HT/HC/m2/an, ce qui correspond à ce que retient l’expert mandaté par la SARL Immobilier, le loyer actuel de la SARL Immobilier étant de 322 € HT/HC/m2/ an est donc supérieur aux offres de location de locaux similaires ou aux références récentes de la transaction sur la localité. La valeur du droit au bail est donc nulle.
Au regard de la rareté de locaux similaires situés à proximité immédiate, et de la plus-value tenant à un emplacement exceptionnel en centre-ville, entre la poste et le marché tel que souligné par M. ... qui a estimé le bien pour la SARL..., il convient de retenir la proposition du commissaire du gouvernement d’une indemnité forfaitaire de douze mois de loyers à titre d’indemnité principale pour perte de droit au bail soit la somme de 20 585 €.
La clientèle de la société... est en partie une clientèle de proximité, puisque les biens gérés par l’agence sont situés pour majorité dans la commune, de même que les propriétaires qui confient l’administration de leurs biens à l’agence ; en effet, l’agence est située dans un emplacement stratégique de la ville et si elle dispose d’un contrat avec le site Seloger.com, cela concerne dix annonces uniquement ; il s’agit d’une agence indépendante et non franchisée la proportion de biens situés hors de la localité est minoritaire...
Par contre, s’agissant de la perte de clientèle, il n’est pas établi que le transfert de l’activité de l’agence... dans la même ville mais hors du centre-ville lui fasse perdre sa clientèle.
En conséquence, la société pouvant se réinstaller à proximité, certes de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, il convient d’infirmer le jugement et de retenir la méthode du droit au bail”.