Renouvellement – Indemnité d’éviction – Boucherie – Perte de fonds (oui) – Valeur du droit au bail (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“De même les parties sont d’accord pour considérer que l’absence d’emplacements équivalents à proximité ne permet pas d’en- visager le transfert du fonds sans perte significative de clientèle de sorte que l’indemnité principale doit être fixée en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce, comme valeur de remplacement, dont les parties admettent qu’elle est en tout état de cause supérieure à la valeur du droit au bail”.
“Les parties s’accordent encore pour considérer que la faible rentabilité du fonds de commerce rend inopportune l’approche de la valeur du fonds par une méthode rentabilité, de sorte que l’indemnité principale doit être fixée selon les usages professionnels en fonction d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires moyen des dernières années, qui est habituellement compris pour les com- merces de boucherie entre 25 et 60 % du chiffre d’affaires annuel TTC”.
“L’expert judiciaire avait remarqué la bonne situation du commerce pour l’activité exercée de boucherie orientale, dans un quartier résidentiel populaire, sur une voie secondaire comportant quelques commerces de proximité, principalement à voca- tion alimentaire, mais moyennement bien desservi par les transports en commun et où règne encore une certaine insécurité ; ces observations permettent de relativiser l’avis de Monsieur [H]. La faible valeur du droit au bail évalué à 27 000 €, et la ren- tabilité quasi inexistante du fonds de commerce ne permettent donc pas de le valoriser au-delà du montant de 115 000 €, par l’application d’un coefficient 35 %, selon l’avis de l’expert que la Cour, comme le tribunal, adopte à défaut de critique sérieuse”. “Les frais de réinstallation sont dus lorsque, comme en l’espèce, il est démontré que le local commercial de boucherie dont le preneur est évincé avait fait l’objet d’aménagements spécifiques, notamment l’installation de carrelages et une chambre froide, de sorte qu’une indemnité doit compenser les frais qu’il devra engager pour adapter un futur local à son activité lorsqu’il se réinstallera”.
“C’est par une analyse et des motifs pertinents qu’il convient d’adopter que le tribunal a rejeté les demandes de condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction, de l’indemnité d’occupation et aux fins d’expulsion, aux fins de séquestre d’une partie de l’indemnité jusqu’au départ de la société preneuse ainsi que la demande de restitution du dépôt de garantie, s’agissant de demandes anticipées et conditionnelles portant sur des droits qui ne sont pas définitivement consacrés compte tenu de la com- pensation pouvant s’exercer, et de l’exercice possible du droit d’option du bailleur, et du maintien dans les lieux de la société preneuse”.