Indemnité d’éviction – Prêt-à-porter – Centre commercial Italie 2 – Valorisation selon valeur droit au bail (oui) – Indemnité d’occupation et valeur locative

“Si comme le souligne la société Isalaur, lorsque le fonds n’est pas transférable, l’indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice résultant du défaut de renouvellement correspond à la perte du fonds déterminée suivant les usages de la profession, et si l’indemnité d’éviction doit être calculée à la date la plus proche de la libération des lieux, il ne saurait être, en l’espèce, fait droit à la demande de la société Isalaur tendant à voir ordonner une nouvelle expertise ou un complément d’expertise alors que c’est par sa propre carence à fournir les éléments demandés devant servir à l’appréciation de la valeur du fonds que l’expert n’a pas été en mesure de déterminer cette valeur ;

Du reste et pas davantage qu’au cours de l’expertise, la société Isalaur ne fournit à la Cour les éléments financiers constitués par les bilans comptables de la société locataire-gérante durant les trois dernières années d’exploitation, se bornant à produire une lettre de la société Gérard Pasquier indiquant que son chiffre d’affaires a été en progression de 2001 à 2004, ce qui est parfaitement insuffisant pour permettre de calculer une valeur du fonds.

L’expert a dès lors justement justifié que l’indemnité d’éviction ne pouvait être calculée que sur la valeur du droit au bail. (...)
S’agissant du calcul du droit au bail, l’expert a procédé à deux évaluations, l’une tenant compte de la valeur locative des locaux estimée à 1 100 euros × 65 m2 = 71 500 €/an déduction faite du montant du loyer en renouvellement plafonné, l’autre tenant compte de la même valeur locative des locaux de 71 500 €/an mais déduction faite du montant du loyer déplafonné.

(...)
L’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative des locaux considérés fixée selon les éléments de référence de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
S’agissant en l’occurrence d’un local compris dans un centre commercial, l’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur telle qu’elle résulte notamment de la comparaison des prix de cession des locaux comparables du même centre commercial ainsi que des caractéristiques du local.
En conséquence, le tribunal en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la valeur locative telle que déterminée précédem- ment de 71 500 € affectée d’un coefficient de précarité de 10 %, soit 64 350 €, doit être approuvé”.