Fixation du loyer de renouvellement – Locaux à usage exclusif de bureaux (non) – Plafonnement (oui)

La clause de destination est libellée en ces termes : “Lesdits locaux sont loués commercialement à usage exclusif de bureaux pour y exercer l’activité de conception et réalisation de documents audiovisuels”.
La jurisprudence considère que la clause selon laquelle est spécifié le domaine professionnel auquel se rapporte l’activité de bureaux exercée dans les locaux confère à ces locaux un usage exclusif de bureaux ; il peut être, en effet, considéré dans de tels cas que ne pourront être exercées dans les lieux loués que les activités intellectuelles induites par ce domaine pro- fessionnel et qui ne donneront pas lieu à des manipulations de marchandises.

La situation en l’espèce est différente car la clause litigieuse ne renvoie pas seulement à un domaine d’activité, mais fait obligation, comme il résulte de l’emploi du verbe ‘exercer’, de l’effectivité dans les lieux loués par la société preneuse de travaux de conception et de réalisation de documents audiovisuels. Il résulte en l’espèce des constatations faites contra- dictoirement que l’activité de la société preneuse est assimilable à celle d’un éditeur et consiste à mettre en œuvre des moyens pour réaliser un projet intellectuel prenant une forme matérialisée sur un support audiovisuel à livrer au client... Les lieux loués servent en conséquence à la fabrication de marchandises qui seront facturées aux clients, ce qui est de nature a priori à exclure l’usage exclusif de bureaux.

La contradiction manifeste existant entre la notion d’usage exclusif de bureaux et celle de conception et de réalisation de docu- ments audiovisuels ne permet pas de retenir que les parties ont volontairement entendu voir fixer le loyer du bail renouvelé en dehors des règles du plafonnement, étant observé que la clause relative au loyer ne contient aucune stipulation en ce sens.
De plus, dans le doute, la convention devant s’interpréter en faveur de celui qui a contracté l’obligation, il convient de consi- dérer qu’il n’est pas établi que la commune intention des parties a été d’affecter les locaux à un usage exclusif de bureaux. À défaut d’autres motifs de déplafonnement invoqués par le bailleresse, le loyer du bail renouvelé sera fixé selon les règles du plafonnement.