Fixation du loyer de renouvellement – 23 rue Jacob (75006 Paris) : 600 €/m2B au 1er janvier 2008 – 36 rue de Buci (75006 Paris) : 1 100 €/m2B

“Première espèce : Il résulte du rapport d’expertise :
• des loyers judiciaires évoluant de 600 € le m2 (19 rue Mazarine, galerie d’art au 1er janvier 2004) à 850 € le m2 (23 rue Bonaparte, angle rue Jacob, tissus d’ameublement au 1er octobre 2005) ;
• des loyers conventionnels variant de 320 € le m2 (35 rue Jacob, galerie d’art au 1er juillet 2005) à 460 € le m2 (4 rue Jacob, ameublement au 1er janvier 2003) pour des locations nouvelles et variant de 1 435 € (10 rue de l’Abbaye au 1er juillet 2008) à 1 274 € (6 bis, rue de l’Abbaye au 1er juin 2009 après décapitalisation du prix de cession) ;
• de 420 € le m2 (6 rue de l’Abbaye, tissus, au 1er janvier 2002) à 1 413 € le m2 (12 rue des Beaux Arts, galerie d’art au 1er juillet 2009) pour des renouvellements amiables.
(...)
Compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’im- meuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix unitaire de 600 € le m2 est justifié.
Il apparaît cependant que le bail comporte une clause prévoyant le remboursement des charges sur la base d’un forfait de 15 % du montant du loyer et non au regard des charges réelles. Cette stipulation contractuelle est manifestement défavora- ble au locataire, alors que s’agissant d’un immeuble ancien, sans équipement particulier, les charges générées par l’immeu- ble sont sans aucun doute d’un montant réduit. Il convient par conséquent de retenir un abattement de 10 % en raison de cette clause particulière.
Deuxième espèce : Il résulte des termes de comparaison recherchés par l’expert :
• un loyer judiciaire à 900 € le m2 (10 rue de Buci, activité de traiteur au 1er février 2004) ;
• des loyers conventionnels variant de 900 € le m2 (loyer hors droit au bail, 41 rue Saint-André des Arts, activité de prêt-à- porter, en 2003) à 1 472 € le m2 (bureau de change, 40 rue de Buci en 2000) pour des locations nouvelles, pour une médiane de 1 023 €
• de 879 € le m2 (30 rue de Buci, activité de cosmétiques en 2004) à 1 066 € le m2 (17 rue de Buci, papeterie, en 2005) pour des renouvellements amiables.
La société locataire produit de son côté des termes de comparaison issus d’un rapport d’expertise amiable, pour des baux neufs compris entre 816 et 1 553 € le m2, des renouvellements compris entre 879 et 1 016 € le m2 et des fixations judiciai- res comprises entre 550 € (93 rue de Seine, prêt-à-porter en 2003) et 2 085 € le m2 (produits diététiques 65 rue Saint-André des Arts, en août 2009).
Le bailleur produit des références comprises entre 1 234 € (activité de décoration, 16 rue Saint-Sulpice en 2007) et 3 000 € (Repetto, 51 rue du Four en 2008).
(...)
Compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’im- meuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix unitaire de 1 100 € le m2 est justifié”.