Fixation du loyer de renouvellement – Hôtel deux étoiles à Paris Montparnasse – Méthode hôtelière – Prise en compte de la recette des petits déjeuners (oui) – Abattements pour charges exorbitantes du droit commun (oui)

“S’il est manifeste que la méthode hôtelière n’a jusqu’à présent pas intégré la recette des petits-déjeuners, il convient de constater qu’alors que ceux-ci étaient traditionnellement inclus dans le prix des chambres, il est depuis quelques années, devenu habituel de préciser un prix particulier pour le petit-déjeuner, en sus du prix de la chambre, une des remises offertes par les tour opérateurs consistant d’ailleurs souvent à ‘offrir’ le petit-déjeuner, c’est-à-dire à l’inclure au prix de la chambre. En l’espèce, la Snc Hôtelière Montparnasse propose, ainsi que le démontrent les tarifs affichés, un petit-déjeuner à 8,50 € en sus de la chambre. Même si les chambres peuvent parfois être louées ‘petit-déjeuner compris’ à titre de remise, il est donc établi que la Snc Hôtelière Montparnasse retire une recette distincte des seules recettes d’hébergement.
Cette modification des usages en matière de prix justifie l’adaptation d’une méthode devenue un usage par l’utilisation qui en a été faite par les experts et les juridictions mais qui ne repose sur aucune règle précise et doit donc être susceptible d’évo- lution au regard des pratiques commerciales elles-mêmes évolutives.
Dès lors que la structure de l’immeuble, dont il s’agit par la méthode hôtelière d’évaluer l’adaptation à l’activité exercée, offre un local permettant à l’hôtelier d’offrir à sa clientèle des petits-déjeuners sans surcoût de personnel, et donc d’en tirer un revenu, notamment par l’existence d’une salle destinée à cet usage, il convient de retenir la recette des petits-déjeuners dans la recette théorique”.
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“La prise en charge par le locataire de l’impôt foncier normalement supporté par le propriétaire constitue une charge exorbi- tante du droit commun qui justifie les abattements de 1 439,42 € et 1 296,90 € représentant le montant de cet impôt, admis par l’expert comme par les parties.
Les charges exorbitantes prévues au bail pour le locataire ont une incidence objective sur le prix de celui-ci indépendamment de leur mise en œuvre effective.
En dehors des clauses d’usage, les baux comportent des clauses mettant à la charge du preneur le ravalement de l’immeuble, l’entretien de la toiture, l’assurance de l’immeuble et les travaux de mise en conformité.
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Cette charge a été accrue depuis l’arrêté du 24 juillet 2006 qui a renforcé les règles de sécurité concernant les hôtels et qui oblige à un cloisonnement de la cage d’escalier et à des travaux de détection incendie, travaux onéreux. C’est donc à juste titre qu’a été retenu un abattement forfaitaire de 10 %”.